廖凡幼

虽然从全国来看，房地产市场价格拐点是否已经出现还有争论，从深圳来看，房价拐点应当说已经出现，深圳房价从2000年的谷底缓慢回升，到2005年下半年突然发力，到2007年3季度上升到峰值。2007年上半年，深圳房价同比涨幅有5个月维持在10%以上，新建商品房均价从9400元/平方米猛涨至近15000元/平方米，南山区甚至接连出现售价超过10万元/平方米的高层住宅。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折，到年底，房价回归10%左右。

以笔者自住的一套多层住宅为例，1995年建成，2003年曾希望以原购买价4500元/平方米的价格卖出，无人问津，到2007年9月竟涨到16000元/平方米，接近翻两番，到2008年1月，价格回归到13000元/平方米。从我们房地产估价师的角度来看这一轮房价飞涨，只能用“疯狂”和“干炒”来概括。“疯狂”是说涨得过快，半年翻一番，租金收益率低到只有2-3%，严重偏离正常范围；参与的人不多，但能量大，由于同时段股市牛气冲天，股市盈利资金转而进入房地产市场，加之房产中介机构的工作人员也大量参与，银行房地产抵押贷款的放大效用，于是产生“暴涨”。记得2007年2、3季度，深圳估价机构个人房产抵押贷款评估报告多得做都做不过来，只好大量招人，到年底又少到几乎为零。“干炒”是说实际上深圳户籍人口90%以上拥有自己的住房，包括“城中村”在内的大量出租房屋基本可以满足非户籍人口住房需求，购买商品住房的刚性需求并不大，据中原地产等中介机构统计，此次房价上涨期间购房的，如果以“购买第二套或以上住房并未自住，原有住房并未转售”为标准界定“投资性买房”，投资性买房占到60-80%。这种虚假的需求是不能长期维持的，真正有购房需求的人会转而租房，因为租房更合算，投资性买房者终将因为房价下跌、出租收益低于按揭款而陷入困境。 

一、深圳本轮房地产市场波动的原因

房地产市场的波动，终极原因依然还是供给与需求不相协调。2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模，且多位于特区外。随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降。供应量的减少为市场炒作和房价“暴涨”埋下了祸根。深圳本轮房价暴涨大大迟于温州、杭州、上海，也迟于北京、天津，这里有深圳商品住宅刚性需求不足，市场化程度比较高、投资比较理性，证券市场波动，人民币升值预期、港人投资深圳房地产保值等原因，也有特区内土地供应枯竭，特区外交通、治安均不理想，即使增加土地供应，也难解特区内商品住宅供应偏紧的状况的原因。  

二、政府对房价上涨的两难处境

      应该说深圳市政府对本次房地产市场波动反应比较迟缓，有关价格调控政策力度也比较平缓，原来预期的强制按市场评估价征收营业税和土地增值税的政策没有出台。由于多年来，深圳已形成了二手楼买卖阴阳合同的惯例，即二手楼买卖交国土房产局备案的合同写原值，过户后的房地产证也写原值，差价另行支付。如果强制按市场评估价征收营业税和土地增值税，多年来累积的差价所应征收的营业税和土地增值税将由最后一次转让的卖方承受，这将进一步推高二手楼转让价格，同时会使“炒房”成本上升，也会使成交量进一步萎缩。

      政府调控政策的反应迟缓和力度平缓是有原因的，从主观因素来看，深圳市一直是房地产市场化程度最高的城市之一，人均住宅面积排在各大城市前列，住宅空置率多年居高不下，大量“城中村”住宅可供出租，小户型住宅因为适合市场需求，在2000年左右就大量上市。在此情况下，政府是不是应当直接干预房地产市场？干预的效果有多大？对待房地产市场的周期性是不是应当更理性一些？此外，深圳房价上涨滞后于华东华北甚至广州，属于补涨；房价上涨一定程度上有助于提升城市形象，促进产业升级；房价上涨必然提升地价，增加政府出让土地收入等等，都使得政府出台政策比较谨慎。从客观因素来看，深圳特区内确实已没有多少土地可以用来平抑房价，只有华侨城片区的红树湾和南山商业中心区填海区还有大块的土地，但都已经规划为高档住宅项目用地，不可能满足90/70指标要求。目前有可能出台政策，鼓励旧城改造，多层改高层，提高土地集约化利用程度，增加特区内新建商品住宅供应量，以缓解供需矛盾。

      总之，地方政府对房价上涨是一种又爱又怕的心理状态，归根到底，房价持续上涨，甚至居高不下，最终将引起产业转移，减少财政收入来源，这是地方政府不愿看到的。 

三、房地产市场波动中的房地产中介机构

在深圳本轮房地产市场波动中，深圳的房地产中介机构或者起着推波助澜的作用，或者没有得到合适的组织和引导，没有发挥揭示真实价值，帮助当事人规避风险的作用。

房地产销售中介机构，基于其市场地位，在新房销售中积极协助开发商采用各种销售策略，推高房价赚取更多利润，其员工也不乏从中赢利者；在房地产三级市场中亦然，甚至出现大规模倒闭，老板携款潜逃的现象。 

房地产评估中介机构，基于其客观公正的立场，本应当发挥揭示真实价值，帮助当事人规避风险的作用，但由于没有得到房地产管理部门、行业协会（学会）和相关金融机构的组织、引导，迫于市场竞争压力，没有发挥帮助金融机构控制风险、规避风险的作用，甚至出现买房人利用评估报告获得“零首付”的情况，助推了“炒房”风，加大了金融机构的风险。如果得到合适的组织和引导，房地产评估机构可以发挥以下作用：

1、利用房地产评估机构对市场的敏感，及时向房地产管理部门和金融机构反馈市场价格变化、租售比及投资回报率的变化，揭示风险所在，提醒有关部门采取相应防范措施；
2、修订房地产抵押评估的技术路线，加重收益法评估结果的权重，揭示房地产的投资价值和市场价格泡沫的真实状况，帮助金融机构控制风险。
3、组织房地产市场调查和专题研究，提前就市场走向和风险为有关管理部门和社会大众提供参考。 

参考文献：《2000-2007深圳房地产市场价格运行与调控分析》深圳市房地产研究中心  王锋
    作者：廖凡幼   注册房地产估价师、土地估价师