中山分公司  冯智涛  

关键词：中山城区内、商铺、写字楼、投资风险  
　　2009年5月21日国家税务总局为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，制定了《土地增值税清算管理规程》开始，国家对住宅类房地产实施了一轮又一轮的抑制性调控政策，使得大量住宅房地产投资资金转移到商用房地产市场及土地市场上来，令商用房地产及土地价格快速上涨，商用房地产及土地投资风险加大。中山市城区内的商用房地产主要包括商铺、写字楼、酒店式公寓等三种类型物业，投资者在中山市城区范围内最常投资的是商铺及写字楼，尤其是商铺。本文以下将对中山城区范围内的商铺、写字楼投资风险进行简单分析。  
　　在中山市城区内，相对于投资物业的租金收益，非自用型的投资者更期待的是所投资物业日后出售时所取得的增值收益。城区内商铺、写字楼市场普遍存在的现象是租金涨幅不大，而售价涨幅大。例如东区东裕路临街商铺2008年租金约60元/平方米·月，到目前租金不超过70元/平方米·月，售价从当时约15000元/平方米，涨到现在约28000元/平方米，租金涨幅不超17%，售价涨幅高达86.7%，静态年投资回报率从2008年的4.8%下降到现在的不足3%，降幅约37.5%。以东裕路当前的租金水平，6%的报酬率，2%的空置率，租金以每年5%的增长速度连续增长30年计算，光靠租金收益投资者用70年的时间还不能回本。值得注意的是我国商业房地产的使用年限仅有40年，即便目前中山比较例外，只要地类属于商住用地，地上的商业房地产可拥有70年的使用权，但对于城区内大多数商业房地产来说，假如从现在开始光靠租金收益需要70年以上才能回本，这就意味着投资者需要交纳土地出让金或被政府收回使用权。商业房地产的价值体现在两个地方，第一是为自用型投资者创造的经营性收益，第二是非自用型投资者所获得的租金收益，当价格与其价值相背离时，价格必然不会无休止的增长。中山城区内很多商业房地产即便近期租约到期，将调高租金，但租金的上调幅度远远比不上售价的上涨，这证明了价格有背离价值的趋势。当价值与价格背离的时候，必将有一个重新平衡的过程，重新平衡的过程会有两种可能，第一是由于投资过热产生泡沫，泡沫破裂导致价格快速下降；第二是价格上涨停止或上涨趋势下降，租金收益涨幅赶上价格涨幅。  
　　投资商业房地产时，地段的选择非常重要。在我们接触到的很多案例中，可发现某些只相隔一条街道的商铺，租金的差异很大。例如，位于石岐区悦来路的“金都城”，其为专门的服饰卖场，每层均分隔成多卡内廊式面积约20平方米的商铺，据了解该商场首层租金可达400元/平方米·月；而同属孙文西路步行街商圈，位于孙文中路，与“金都城”相隔不到400米的“时尚新城”，却生意冷淡，卖场内营业的店铺寥寥无几。笔者认为产生这种情况是由于离商业中心的距离不同，而受到的辐射就产生了差异，而且随着距离的递增，辐射强度会加速下降。当然这除了受距离的影响之外，还有受卖场整体经营氛围的影响。“金都城”以销售低价、年轻时尚的服饰为主，定位明确，而到孙文西路消费的主要是25岁以下追求新潮，但消费能力较低的消费者。“金都城”的定位符合该消费群体的需求，所以整体经营较好；“时尚新城”开业之时定位高端，所售货物虽然能得到上述消费群体的喜爱，但毕竟有能力购买才能产生需求，因此，受需求较低的影响，客流日渐减少，最终受整体经营不善的影响，卖场内店铺逐渐停业。  
　　新的商业中心形成可减轻原有商业对中山城区商业中心的依赖。中山市人口较少，多个镇区经济发展良好，每当城区内有新的商业中心成功形成，原有的商业中心内的租金增幅就会放缓，甚至会出现负增长。例如，“中垦百货”当年是中山城区内著名的综合卖场，受“中恳百货”辐射，其附近曾开立了多家经营手机、图书等的专业卖场，但当与“中恳百货”定位接近，且设计、经营理念更加新颖的“假日广场”开业后，“中恳百货”大受影响，其附近的专业卖场相继倒闭。从机会成本的角度而言，同样的资金投资于一个增长能力较差的项目，或许依然有利可图，但这个投资项目相对机会成本来说已经亏损了。  
　　中山城区内的写字楼，租售比大概是200至250倍，由于空置率较大，从实际租售比来看投资回报率较高。目前城区内写字楼的供应集中，几乎位于东区，而企业对写字楼的需求较少，写字楼的空置率较大。据笔者粗略统计，大东裕、盛景尚峰、利和广场、中环广场、颐和中心等的空置率均在20%以上。也就是说，假如租金是80元/平方米·月，空置率在20%的情况下，实际租金只有64元/平方米·月，租金约80元/平方米·月的写字楼，在中山城区内售价约20000元/平方米，即实际租售比在300倍以上。  
　　目前中山市的写字楼属于起步阶段，市场供给量不大，其价格是远高于同区域住宅价格的。而在上海、广州、深圳等大城市，写字楼往往由于实用面积小、物业管理费贵、供给量大等原因，售价跟同区域住宅单价相差不大，甚至比同区域住宅单价低。借鉴其他城市的经验，中山写字楼价格往后的趋势很可能跟一线大城市差不多，即写字楼与住宅的价格差将缩小。  
　　同样，中山城区内的写字楼跟商铺一样会受地段选择、整体经营管理、同类物业竞争的影响，使得投资存在风险。