国策研究中心 
 核心结论 
 2013年上半年土地供应以新区为主； 
 2013年上半年新房、二手房成交均呈“量价齐升”局面； 
 后市展望 
 若未出台新政，未来3个月成交趋于稳定； 
 前海综合规划公布，前海价值崛起； 
 房地产仍是投资首选； 
 房产税或将左右市场。 
 一、 宏观经济分析 
 1、城市总体概况 
 2013年1-5月，深圳经济持续回升，主要经济指标不断向好。主要经济指标方面1-5月，全市规模以上工业增加值2071.57亿元，比上年同期增长8.1%。全市实现全社会固定资产投资773.54亿元，增长10.8%，增速比上年同期提高1.0个百分点。全市实现社会消费品零售总额1663.76亿元，增长7.9%，与1-4月持平。全市进出口总额2673.27亿美元，增长53.9%，增速比1-4月下降11.3个百分点。全市实现公共财政预算收入766.65亿元，增长15.6%；公共财政预算支出557.76亿元，增长14.3%。5月末国内金融机构人民币存款余额28042.55亿元，比年初增长8.2%；国内金融机构人民币贷款余额18426.5亿元，比年初增长6.2%。

2、城市规划及政策分析 
 深圳市发布《房屋征收与补偿实施办法（试行）》 
 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》已经市政府五届六十四次常务会议审议通过，自2013年5月1日起施行。《办法》明确规定，房屋征收实行先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁。这意味着行政强拆将成历史。 
 深圳房屋征收与补偿不得低于市场价五一起正式施行 
 4月26日，深圳市规划国土委对于5月1日起正式施行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(以下简称《办法》)进行了相关解读。《办法》结合深圳土地资源等紧约束条件的限制，明确仅给两种符合条件的被征收人产权调换的选择权：一是居住房屋，二是原农村集体经济组织继受单位在非农用地指标范围或者征地返还地上所建符合条件的房屋，以及其他主体在国有土地上所建鼓励发展产业用途的房屋。其他一概实行货币补偿。 
 深圳今起施行两办法商品房预售乱涨价要挨罚 
 2013年5月2日起施行的《深圳市商品房预售价格备案办法》（下称《办法》）明确，商品房预售价格备案实行一套一备案。《办法》要求，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。房地产开发企业未按规定办理商品房预售价格备案，或者价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%未办理备案变更的，由市市场监管局依据《深圳市房地产市场监管办法》的有关规定，予以责令改正，并对每一套未备案的商品房处10万元罚款。 
 深圳多家银行上调住房贷款利率 二套房最多涨三成 
 目前深圳各家银行不约而同地上调住房贷款利率。除个别银行首套房仍可享受8.5折优惠利率外，多数银行首套房贷款按照基准利率执行，二套房贷款利率则普遍上调10%-30%，个别银行甚至停止办理个人住房按揭业务。 
 二、城市房地产市场分析 
 1、土地市场分析 
 （1）2013年上半年土地市场供应情况 
 2013年上半年深圳共出让27宗地，出让面积达827394.54平方米。 
 （2）2013年上半年土地交易类型分析 
 2013年上半年商业用地成交1宗，成交土地面积4,322.29平方米；成交面积占成交总量的5.2%；成交金额63,000万元，占总成交金额的13.93%，楼面地价为9875元/平方米。 
 居住用地成交1宗，成交土地面积47,175.81m²；成交面积占成交总量的5.7%；成交金额141,000万元，占成交总价的31.17%，楼面地价为7472元/平方米。 
 办公用地成交2宗，成交土地面积合计17,839平方米，成交面积占成交总量的2.16%，成交金额合计52,100万元，占成交总价的11.52%。 
 工业用地成交21宗，成交土地面积690,078.09m²；成交面积占成交总量的83.4%；成交金额1.90亿元，占成交总价的42%。 
 表：2013年上半年土地交易用地性质比较

(3）土地交易区域分析 
 2013年上半年深圳市工业用地供应主要集中在光明新区、坪山新区、龙华新区。出让宗数27宗且全部成交，成交面积占总成交面积的83.40%。商业用地成交1宗，位于南山区。居住用地成交1宗，位于光明新区。办公用地成交2宗，分别位于南山区和福田区。另外还有1宗公共绿地+社会停车场库用地，位于福田区。 
 2、住宅市场分析 
 （1）供应分析 
 从2012年6月-2013年6各月来看，2月由于春节假期影响，预售面积及套数都很少，但3、4月份预售面积及套数逐渐上升，4月份达到峰值。6月份预售面积49.14万平方米，环比上升2.63%，预售套数5340套，环比上升7.47%。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳新房成交均价24128元/平方米，环比上升9%，同比上升27.23%。 
 2013年1月份，一手房成交较活跃。由于2月份春节假期冲击，2月份一手房成交跌至谷底。但2月份至6月份一手房成交呈现缓慢上升趋势。6月份成交面积46.94平方米，同比上升25.56%，环比上升2.07%，成交套数5025，同比上升19.96%，环比上升0.56%。整体来看1-6月份成交较为活跃。 
 成交物业构成方面，6月份成交的新房中，90㎡以下的小户型是成交主力，成交面积32.35万平方米，占全市总成交量的69.93%，90㎡-144㎡的改善型成交7.13万平方米，占15.20%；144㎡以上的大户型成交7.45万平方米，占15.90%。 
 3、二手住宅市场分析 
 2013年月深圳二手房住宅成交均价26114元/平方米，同比增长34.95%，环比增长3.52%。 
 6月份深圳的住宅租金环比上涨3.77%，为55元/平方米/月，同比上涨14.58%。从2013年6月所监测的六个区的数据中看出，罗湖区、南山区和盐田区环比均有上涨，其中南山区环比上涨幅度达到6.9%，租金达到62元/平方米/月，福田区、宝安区和龙岗区环比持平。 
 2013年6月深圳二手房住宅成交面积61.01万平方米，同比增长11.55%，环比下降4.22%，成交套数6933套，同比增长18.88%，环比下降3.41%。2013年3月二手房成交出现峰值，主要原因是“国五条”要求房价交易环节征收20%税率，较多市民趁细则落地前进行二手房过户，导致“二手房”交易暴增。 
 4、商业市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年6月深圳商业预售面积31532.09平方米，环比下降78.65%，同比下降49.56%，2013年6月深圳商业预售套数361套，环比下降80.50%，同比下降51.80%。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳一手商业成交均价40704元/平方米，环比上升18.30%，同比上升37.16%。 
 2013年6月深圳商业成交面积49982.49平方米，环比增长23.30%，同比增加2.7倍，2013年6月深圳商业成交套数524套，环比增加3.76%，同比增加1.15倍，位于宝安中心区的前海颐大厦、位于福田石厦的都市综合体新天世纪商务中心是全市商业成交量较大的两个楼盘。 
 图：2012年6月至2013年6月一手商业成交面积、套数走势图 
 5、二手商业市场分析 
 6月份深圳的二手商业挂牌环比下跌0.39%至71722元/平方米，同比上涨22.47%。 
 龙岗区表现坚挺，龙岗区环比上涨7.33%超过446228元/平方米，同比上涨37.71%；福田区环比上涨4.58%超过80000元/平方米，同比上涨7.47%。罗湖区、南山区和宝安区环比均有下跌，罗湖区环比下跌9.97%，为76991元/平方米，同比下降3.23%；南山区环比下跌2.83%，为86928元/平方米，同比上涨5.59%；宝安区环比下跌2.68%，为55856元/平方米，同比上升9.33%。 
 6月份深圳的商业租金环比上涨2.37%，为302元/平方米/月，同比上涨29.06%。从商业房地产所监测的五个区域数据中，2013年6月商业租金均有上涨，福田区上涨达到359元/平方米/月，环比上涨4.97%。 
 2013年6月深圳二手商业成交面积32578.18平方米，环比增加15.74%，同比减少36.71%，2013年6月深圳二手商业成交套数696套，环比增加12.44%，同比增加22.11%。 
 6、写字楼市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年6月深圳没有写字楼预售项目。从2012年6月-2013年6月整体来看，写字楼预售项目获批的月份变化较大，其中有6个月份深圳全市没有预售项目。 
 （2）成交分析 
 2013年6月深圳一手写字楼成交均价34990元/平方米，环比上升3.03%，同比下降10.76%。 
 2013年6月深圳写字楼成交面积11945.92平方米，环比增加3.07%，同比增加6.3倍，2013年6月深圳写字楼成交套数与2012年5月一样同为62套，同比增加5.9倍，卓越城、君子广场是全市写字楼成交量较大的两个楼盘。 
 7、二手写字楼市场分析 
 6月份深圳的写字楼挂牌均价环比下降2.62%跌近34000元/平方米，同比上涨7.69%。所监测的三个区的写字楼挂牌均价环比只有福田区呈跌势，福田区为35097元/平方米，同比上涨0.14%。罗湖区的写字楼挂牌均价超过24000元/平方米，环比上涨5.25%，同比上涨16.39%，南山区的写字楼挂牌均价略微上涨达到34851元/平方米，环比上涨0.12%，同比上涨7.23%。 
 6月份深圳的写字楼租金环比微跌0.79%，为125元/平方米/月，同比上涨7.76%。所监测的三个区除罗湖区外，福田区和南山区的写字楼租金环比均保持稳定或略微下跌，其中，罗湖区的写字楼租金为111元/平方米/月，同比上涨一成；福田区为131元/平方米/月，环比下降1.5%，同比上涨5.65%；南山区6月份的写字楼租金环比持平，为111元/平方米/月，同比上涨9.9%。 
 2013年6月深圳二手写字楼成交面积10123.72平方米，环比下降22.46%，同比增加13.96%，2013年6月深圳二手写字楼成交套数85套，环比增加下降17.48%，同比增加51.79%。 
 三、总结及后市展望 
 1、预计未来3个月市场成交趋于稳定 
 2013年3月份国家出台“国五条”政策，深化对房地产市场的调控。3月底各地纷纷出台相关细则，除北京细则中添加单身购房限制外，其他城市细则均为超出“国五条”细则的框架。从深圳3-6月成交价格、成交面积、成交数量来看，均呈现缓慢上升趋势，成交趋于稳定。 
 预计未来政策将更具机动性，对市场有一定的警示性，加之新房市场在“房价控制目标”的约束下，若未出台新政，预计一二手房价在未来3个月市场成交趋于稳定。 
 2、前海综合规划公布，前海价值增值 
 《前海深港现代服务业合作区综合规划》在6月27号获得深圳市政府批复并正式公布。根据规划，前海将采取“三区两带”的城市规划结构，建设成为具有国际化滨海城市中心，据了解，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。前海“规划”的正式公布，标志着前海崛起，人居价值再升级。 
 拟在7月26日、8月16日公开出让的前海桂湾片区3宗商业性办公用地，土地总面积168464.92平方米，挂牌起始价达149.2亿元，前海楼市一路看好。按照计划，前海年内要启动建筑工程面积500万平方米，计划供应80万平方米的土地。 
 3、房地产仍是投资首选 
 在钱荒来袭、金价下降、股票暴跌等一系列经济不景气的现象下，房价仍然没有低下它高昂的头颅。虽然目前上涨趋平缓，但业内人士大多表示，随着前海首宗土地出让近日成功拍卖，前海概念也影响着深圳楼市，房产的投资地位依旧稳固。 
 4、房产税或将左右市场 
 严厉的调控政策不放松，下半年将会是房产税是否在深圳实施的关键时期。从目前来看，假使未来征税房产税，从增量房征税的概率依旧较大，参照目前上海市房产税征税方式，由于户籍人口构成、年龄段构成等因素综合分析考虑，房产税对深圳的影响将大于上海，房产税将成为左右市场的关键因素之一。