摘要：本文探讨的商铺转让费是指承租人（或商铺所有者）将承租（或自己所有）的商铺转租（或出租）给他人，所收取除租金以外的费用。商铺转让费的历史沿革分为三个阶段，对商铺租赁影响很大。目前存在“炒商铺专业户”使商铺转让费虚高、法律对商铺转让费没有明确界定等问题，建议出台相关法律定义商铺转让费、设立专门业务评估商铺转让费、建立全国商铺转让费评估系统来解决以上问题。

关键字：商铺 转让费 问题对策

一、商铺转让费的定义

商铺转让费在法律上没有明确定义，其字面意思是商铺出售给购买人（企业），由购买人（企业）支付给商铺所有者的费用。而本文探讨的“商铺转让费”是指房地产行业中被习惯认同的含义，即指承租人（或商铺所有者）将承租（或自己所有）的商铺转租（或出租）给他人，所收取除租金以外的费用。从法律角度看，商铺转让费是对优先续租权的一种购买，从经济学角度看，它是机遇加垄断产生的利润，即为机遇利润和垄断利润。

通常商铺转让费还被称为商铺“顶手费”、“装修费”、“喝茶费”、“入场费”等，视商铺情况不同，其称呼也会有区别，由此所反映的侧重点是不一样的。房地产经纪人一般称地段好的毛坯空铺的租金额外费用为“入场费”、“喝茶费”；称已装修、无设备的商铺租金额外费用为“装修费”；对有装修、有设备的商铺租金额外费用为“顶手费”、“转让费”。其实，万变不离其宗，其本质就是本文所指的商铺转让费。

二、商铺转让费的历史沿革

商铺转让费最初是偶然形成的，承租人（商铺所有者）把商铺转租给后续承租人（承租人），由于需要转接商铺原有的装修、设备和货物等原因，向后续承租人（承租人）收取这笔费用，即商铺转让费。之后由后续承租人（承租人）开始向商铺所有者支付租金，这一阶段的商铺转让费一般就是折旧后的装修、设备和货物等实物价值和租赁合同余期承租权的总和。

商铺转让费的第二个阶段是基于之前的商铺转让费的出现、供不应求的商铺市场环境和人的自私心理。无论商铺有无装修，只要承租人（商铺所有者）与后续承租人（承租人）双方协议认同该商铺转让费，则该转让费成立。这一阶段的商铺转让费就包括了第一阶段的转让费和后来引申出来的交易信息、商圈成熟度、品牌价值、人脉基础等无形商业价值以及第一承租人（商铺所有者）的附加心理预期价值。

转让费的第三阶段是随着以上两种情况的普及，出现了一些“炒商铺”的人，他们无论是否依托该商铺经营，其目的都是为了收取更高的商铺转让费。这一阶段，只要下一个承租人给予他们期许的条件，他们马上转租商铺。目前，这三个阶段在商铺租赁个案中交叉存在。

三、商铺转让费出现的问题

（一）“炒商铺专业户”使商铺转让费虚高

商铺转让费少则三五千，多则上百万，广州市海珠区客村地铁站附近一商铺刚刚放盘出售，租金才3万元/月，转让费就要“200万元”。笔者得知这“200万元”并不仅仅是装修、设备和货物等实物价值，更大部分是交易信息、商圈成熟度、品牌价值、人脉基础、租赁合同余期承租权等无形商业价值。除此之外，专业商铺“炒”家，受高额转让费差价的诱惑，大多不依托商铺经营，只要后续承租人给予他们期许的条件，他们马上转租商铺，这个期许的条件又是不确定的，因此使得商铺转让费虚高。还需要说明的是，这种情况是不正常的，却是普遍存在的。

（二）法律对商铺转让费没有明确界定

法律条文中没有定义商铺转让费，也没有定义其收取范围、收取金额或比率，只有租赁双方签署的租赁合同。遵照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”通常可以把商铺转让费看成是房地产行业的交易习惯。也就是说合同中出现的关于商铺转让费的问题，只要不违反法律、行政法规强制性规定的，就可以视为合法。

四、商铺转让费问题的解决对策

（一）出台法律定义商铺转让费

到目前为止，有些城市对商铺转让费有了部分明文条例，例如《上海市房屋租赁条例》中，对优先续租权问题有个专门规定。然而，其适用范围小，规范等级低，条例本身存在不完善，因此施行效果不明显。要解决这一系列法律问题，关键在于法律条文的制定以及制定出的法律条文与行业的适用性及本身的可操作性。而对于法律条文的解读要求是客观性、具体性，不能含糊不清。很多情况下，执行力低就是因为对于需要执行的事情含糊不清，无从下手。

遵循上述要求，转让费可以在《商品房屋租赁管理办法》（后称为《办法》）中明确定义，包括商铺转让费的含义、包括的具体内容（装修费、品牌价值等）、计算的比率、收取条件等。收取条件是指在租赁（买卖）双方统一意见的情况下，根据商铺的客观条件和相关部门的评审标准来确定是否缴纳商铺转让费以及缴纳金额。法律条文的制定需要相关政府部门的调查、估计机构和其他科研部门一起努力。

（二）房地产评估机构设立专门的商铺转让费评估业务

目前商铺转让费存在许多问题和不确定性，因此房地产评估机构在做房地产价值评估时，除了对商铺建筑构造、装修、区位、新旧程度、剩余年限等因素有考虑外，还未把商铺转让费计入商铺价值中。商铺转让费已经在商铺价值评估时部分反映出来，但是随着商铺转让费的升高和“炒商铺”的人出现，有些商铺转让费高达百万，那么房地产评估机构可以单独把商铺转让费估价作为一项新业务，包括有形价值和无形价值。这样可以为国家制定相关政策、法律，企业、个人投资置业，个人创业租铺都提供参考依据。

（三）建立全国商铺转让费评估系统

实物价值的费用计算是相对比较确定的，在资产评估中有相对成熟的评估方法。而无形商业价值的评估准确度是比较模糊的，就算资产评估有对无形资产的评估，可是其完善程度有待商榷。

国内外建立了计量商铺转让费的模型，例如建立了商铺转让费与月租金相关性的模型，来模拟出商铺转让费，其常数和系数的确定存在统计学意义。

基于以上已研究成果，结合有形资产与无形资产评估，增加模型研究因素，分级结合几个一、二线城市，分级建立商铺转让费评估系统。三线城市的商铺转让费一般还是停留在转让费的第一阶段，比较单纯，价值量小，研究价值不大，可以暂缓系统研究。诚然这一系统将耗费大量社会资源，牵涉多个部门、企业，但是其实用性和今后带来的社会效应、行业效益是明显的。