杭州分公司 颜纯林

根据杭州市新近出台《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要》，到2015年末，杭州将初步形成2个市级商业中心（①武林市级商业中心，空间范围：以武林广场为核心，向南以延安路商业大街为轴心，连接现有吴山、湖滨、武林三大商圈，向北辐射和延伸至运河沿线（湖墅南路）；②钱江新城市级商业中心，空间范围：以钱江新城中央商务区为核心，南北以富春路为轴心，包括钱江新城商圈；东西以庆春东路为轴心，包括庆春商圈。东临钱塘江，西至秋涛路、南至望江东路，北至凤起东路、钱潮路）、3个市级商业副中心（临平副城、下沙副城、萧山江南城）、7个区域商业中心（滨江区域商业中心、城西区域商业中心、淳安区域商业中心、建德区域商业中心、桐庐区域商业中心、临安区域商业中心、富阳区域商业中心）、9个区域商业副中心（运河新城、大江东新城、瓜沥新城、临浦新城、瓶窑、余杭、良渚、之江新城、城东新城）的大格局。“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。（出处：《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要(2011-2020年)公示稿》）

一直以来“商住倒挂”的楼市怪象未能改变，同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。杭州作为全省的经济、金融中心，消费能力很强，为其先天优势，但杭州的商业地产发展又是和城市发展速度、经济实力不成匹配，相对比较落后。过去带商业性质的地产项目更多的是以住宅的方法在做商业地产，最近几年有了新的转变，整个商业地产都是迎来一个很大的契机。以下就滨江区商业地产状况做简单分析。

一、滨江区概况

滨江区通过沪杭甬、杭金衢、杭宁等高速公路，三小时交通圈内，直达上海、南京、苏州、义乌、温州、宁波等各大城市。在杭州从"西湖时代"走向"钱江时代"的过程中，滨江区北承杭州主城区，南接萧山区，被打造成为集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。

滨江板块作为杭州市十年战略规划（决战东部、旅游西进、沿江经济、跨江发展）的重点，是众多房产投资和自住客户非市区区域的第一选择。该区域不仅独享钱塘江壮美的江景资源，还规划有多个重点项目（如：地铁、过江隧道、高新技术开发区等）。随着配套的成熟、众多小区的交付使用，滨江将成为杭州人的“外滩”。滨江未来商业被规划区域商业中心，与庆春东路、拱宸桥、翠苑组成杭城的四大区域商业中心。地铁1号线的开通和大型社区相继交付，驱动了滨江商业进一步成熟的需要。

二、滨江区商业地产（商业用房、街铺）的现状

至2012年，滨江区有32.48万常住人口，催生了对商业配套的大量需求。以滨江区政府为中心的商务区、以高新产业基地为中心的高新产业区，和地铁经济成为支撑滨江区域商业发展的三大支点。就目前滨江区的发展来说，可以划分成东、西两部分：

西区以滨盛路商业街为主，以社区商业、生活服务为主业态，发展比东区成熟，形成了医院、学校等配套区域，业态定位于社区商业服务中心；周边有水晶城、国信嘉园、彩虹城、江滨花园、太阳国际、之江花园等十多个中高端住宅项目，是滨江优质社区最为集中的一条核心居住带。因此，滨盛路的沿街商铺和社区底商吸引了众多定位社区配套的商家，形成了一条繁荣的商业街，甚至出现一铺难求的现象，目前滨盛路底商的租金水平已经达到5～10元/天·㎡。

东区因靠近区政府所在地，且在地铁1号线的辐射区内，其龙头项目星光大道是目前滨江最具规模的，集超市、百货、餐饮、休闲为一体，业态定位为消费类大型商业区域，包括麦当劳、肯德基、DQ、味千拉面、咬不得等餐饮连锁，国美电器、苏宁电器、超市、中影国际城、麦嘟KTV、神彩飞扬游戏等生活休闲配套。“星光大道”全长达1300米，总建筑面积约30万平方米，被打造成一个商业“明星”汇聚的展示平台，是杭州首个国际化体验式主题商街，也是杭州提出的百个城市综合体中比较具有代表性的一个。而地铁的开通，也使周边沿线商铺售价与租金大幅度上海，其出售的底商由原本卖4万多元/平方米，涨到5万～6万元/平方米，有些房东看着商铺租金上涨索性转变态度只租不售。

三、滨江区期待走出消费困境

目前滨江区的大型商业中心仅有星光大道一个，不足以满足整个滨江区的需求，而滨江的大型居住社区基本上已交付使用或已经进入尾盘的阶段，再加上地铁效应的推动，进一步拉动了商业的增长。近年随着城市改造、基础设施投入力度的加大，整体环境的改善对商业房地产势必具有积极作用。

滨江区可期待项目：

①星耀城

该项目毗邻地铁一号线江陵路站，是滨江地铁站中为数不多的地铁上盖物业，将建成数码巨头品牌聚集的高端数码商业区，打造杭州新的IT中心。目前星耀城在售酒店式公寓，均价为25000元/平方米，在售商铺均价40000元/平方米，写字楼均价21000元/平方米。

②世茂中心，位于在钱塘帝景北面，隔钱塘江与西湖景区相望，与钱江新城遥相呼应，项目周边环绕着高端住宅区、高教园区等，并有阿里巴巴、网易、华为等品牌巨头近距离分布；其商业部分定位中高端，商业建筑面积约7万平方米，共设6层，分别以生活源、国际风、淑女馆、时尚派、童趣城等为主题；有IMAX院线、亲子主题的乐乐城、城市精品超市等业态进驻。

四、结论

从目前滨江区的人口绝对数量、人口质地、消费能力等综合方面看，其潜在基础很好，需求旺盛，以此为前提，如果新的综合体在物业规划、硬件配备、招商运营等各方面运作到位，其未来前景可期。综合体的建设，对于滨江区未来城市的发展非常有益。