摘要:我国各个城市或多或少都有工业总部基地的存在。工业总部基地入驻企业主要以高新技术、研发、孵化等产业为主。土地开发完成后建筑形态区别于传统工业房地产，其功能及形态与写字楼类似。现针对工业总部基地内的非生产性工业用地估价方法的选择和运用进行简要分析。

关键词：工业总部基地、写字楼、非生产性工业用地

一、引言

生产性工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。非生产性工业用地是指在规划的工业集中发展区内建设的为工业总部企业发展提供平台和载体的工业性建设项目用地。该类用地，属于工业用地范畴。但却区别于传统工业用地，其性质介于商业用地与工业用地之间。该类土地有容积率高、建筑密度低、开发完成后建筑物利用接近办公物业等特点。

二、非生产性工业用地估价方法选择

非生产性工业用地性质特殊，介于商业用地与工业用地之间。该类工业用地，开发完成后预期可获取收益，具有投资经营、销售的潜力。因此在实际估价时应充分考虑，该类工业用地的特点，选择合理的估价方法进行评估。根据《城镇土地估价规程》，常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（待开发用地）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。现根据上述方法的特点分析非生产性工业用地适合的估价方法。

(一)、市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

非生产性工业用地，通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等；同时也有一系列的限制条件。例如，成都市龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广总部楼等产业楼。同时，已将园区中的工业用地打造为熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩•年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。

因此，非生产性工业用地成交案例均有相关优惠政策及限制条件。在实际估价中，应该充分了解园区相关政策、优惠力度。确保修正后的土地成交实例能够符合市场客观价格。

(二)、收益还原法

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。非生产性工业用地，通常以自主开发为主，单纯土地出租案例较少，难以确定估价对象合理的租金水平，虽然开发完成后房地产能够采集到相关的租赁价格，但房地产总收益如何剥离房和地的收益及相关还原利率的合理水平均较难客观确定，使得采用收益还原法比较难准确确定非生产性工业用地的土地使用权价格。

(三)、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。非生产性工业用地属于高效用的土地，采用成本逼近法有可能会与市场产生较大的偏差。

(四)、剩余法

剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。非生产性工业用地，开发完成后房地产其功能及形态与写字楼类似，开发完成后不动产以出租、销售为主，开发完成后的价值能够把握。估算开发完成后的不动产价值，可以采用市场比较法，收益还原法来确定其价值。

(五)、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。

基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地评估。非生产性工业用地预期可获取收益，具有投资经营潜力，采用基准地价系数修正法难以具体准确的反映客观市场地价。同时，基准地价具有平均性及滞后性，基准地价价格与区域内近期市场土地成交价格差异较大，因此在实际估价过程中不建议采用基准地价系数修正法评估非生产性工业用地。

三、非生产性工业用地估价中注意事项

(一)、土地交易实例

在收集交易实例过程中，土地价格受园区自己政策的影响比较大，土地交易实例成交价格受到政府招商、引资及企业自身优惠政策等因素的影响。

(二)、园区优惠政策及限制条件

各个总部基地均设定有不同的入驻优惠政策及限制条件。在估价过程中要充分了解园区优惠政策及限制条件，明确开发完成后不动产运营模式。例如，《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号），①经区政府审查同意完善相关手续和续建的存量非生产性项目，项目建成后开发单位须持有50%以上的物业产权，剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让；②产权受让人须是企业（机构）法人。该类文件限制了开发完成后购买人群，购买建筑面积等。除此之外,还有对新入驻总部基地年纳税200万元以上的总部企业，在总部基地新购置自用办公用房的，按500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；租赁自用办公用房的，按10元/月.平方米的标准，给予2年的房租补贴，补贴面积不超过2000平方米等优惠政策。因此，在计算开发完成后的价值应充分考虑项目自身运营模式、相关限制、优惠政策，准确判断开发完成的价值。