成都分公司  李欢、李谱 
    1、背景 
    2013年，中共中央、国务院出台《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（1号文件），提出“改善农村金融服务。加强国家对农村金融改革发展的扶持和引导，切实加大商业性金融支农力度，充分发挥政策性金融和合作性金融作用，确保持续加大涉农信贷投放。”同时要求“创新符合农村特点的抵（质）押担保方式和融资工具，建立多层次、多形式的农业信用担保体系”。根据中央文件指示精神，成都市早已开展了关于建立农村金融制度探索尝试，而农民集体所有土地使用权流转担保是农村金融改革的重要突破口。 
 早在2007年，成都获批为城乡统筹综合改革配套试验区在加快城乡统筹建设等方面进行了有益的探索,而农村土地使用权流转为核心的农村土地制度改革正是试验的核心和关键。2008年，成都市出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》，鼓励农村集体建设用地以出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押等多种方式进入土地市场。该文件的出台，对加快农村土地市场的建立、形成，构建现代农村金融制度，完善农业信用担保体系具有重要意义。 
    2、农村房地产抵押政策 
    成都在农村土地制度改革探索在全国是走在前面的，2008年出台的《中共成都市委、成都市人民政府关于加强耕地保护，进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》：“明确农村房屋产权，确认农村房屋所有权，核发房屋所有权证，支持农村集体所有的未利用地承包经营权流转。”这为农村宅基地、集体建设用地、土地承包经营权流转奠定了基础。 
 2009年成都市出台《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》包括《成都市农村产权抵押融资总体方案》及《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法(试行)》等三个具体操作文件。从操作思路、配套措施、组织保障等方面给成都市农村产权抵押融资试点定下基调，并首次就农村产权抵押贷款的贷款主体、贷款流程、债权实现以及相应的配套措施作出明确规定。 
 同时，政府部门、行业协会、银行紧跟着出台了一系列配套制度，指导农村土地抵押担保融资及土地价值评估实践，如：①成都市国土资源局制定了《成都市集体建设用地使用权抵押登记实施细则（暂行）》；②成都市房地产评估协会制定了《成都市农村房地产评估规范（试行）》，指导不同类型的农村房地产（如集中居住区农房、散居点农房、川西林盘等）价值评估；③成都市人民政府办公厅转发成都市财政局市政府金融办关于《成都市农村产权抵押融资风险基金筹集和使用管理暂行办法》的通知，通过设立风险基金，建立风险补偿机制，防范金融风险，对到期不能偿还债务的抵押农村房屋和抵押农村土地承包经营权，由风险基金完成收购；④成都农商银行作为专业服务三农、服务中小的银行，最早在全市开展农村产权抵押融资业务，率先制定《成都农商银行农村产权融资担保管理办法（试行）》，并已在青白江、崇州、都江堰、邛崃等地受理借款申请，拥有较高的市场占有率；⑤为推进成都市农村产权制度改革，积极响应政府开展农村产权抵押贷款发展农村经济的号召，成房担保在无先例可循的情况下，通过几个月深入实地的调查研究，并与相关银行积极接触，摸索出了一整套农村房产抵押贷款担保的工作机制，切实为创业中急需资金的农民群体提供了便捷安心的融资渠道。 
    作为房地产评估公司，应当顺应形势发展，积极投身农村房地产、土地评估实践，农村房地产、集体建设用地评估将成为评估行业新兴的业务来源。 
    3、案例分析 
    作为一名估价师，我在工作中遇到过一些农村房地产、集体建设用地评估的项目，也摸索着开展工作，根据亲身经历，在此与各位同行共同探讨一下农村房地产及集体建设用地的评估。 
    3.1农村房地产评估 
    农村房地产的评估方法不应局限于成本法，尤其是在成都，作为改革试点的重要城市，该类房屋的交易市场相对比较活跃，因此在案例充足的情况下应优先采用市场比较法。 
    案例一： 
    项目名称：金堂县高板镇××村5组××小区农村新型社区住宅用途拟抵押房地产 
    技术思路：①估价对象所在小区内即有同类型住宅用房的成交案例，故采用了市场比较法；②估价对象所在区域的农村集体建设用地使用权的基准地价尚未正式公布，本着“同地同权，同权同价”的公允市场原则，虽然估价对象所占用的土地使用权属于集体建设用地土地使用权，但宗地地价可参照高板镇末级住宅用地基准地价，故可运用基准地价系数修正法对估价对象分摊的土地使用权价格进行评估；估价对象地上建筑物现值采用重置成本法进行测算。 
    估价师心得：①在没有集体土地基准地价、市场成交案例的前提下采用城镇基准地价评估集体土地地价的合理性有待商榷,虽然在评估中我们考虑了国有土地与集体建设用地的所有者权益是不同的，也扣除了土地增值收益，但是各地政府对土地增值收益这方面没有一个明确的规定，因此确定增值收益的依据不充分；②估价对象中有部分房屋所在楼幢位置为以前的坟场，未能实现销售，故个别因素修正中应考虑该因素对房价的影响；③变现能力分析应具有针对性，估价对象所处的位置决定了其目标客户多为当地的非务农居民、在××村经营生意的农村人口或者居民等，外来投资者和外地人口特意来该区域居住的可能性较小。其原因是：抵押权实现存在短期强制处分等因素引起社会问题；购买群体的范围相对狭小引起交易困难的问题。由此可能出现其顺利变现或变现价值偏低等问题。 
    案例二： 
    项目名称：都江堰市紫坪铺镇岷江村××小区商业旅游用房地产抵押价值评估 
    技术思路： 区域内类似房地产交易案例较多且易于收集，因此可以采用市场比较法进行评估。 
    估价师心得：因为该类楼盘较为分散，初期广告较少，知名度不高，现场查看后感觉比较茫然，认为这是一个比较特殊的房地产，缺乏市场案例，因此首先想到的是采用成本法。但是通过和客户的沟通、网上查询，发现在地震灾区此类联建的房屋较多，交易市场活跃，且有政策支持，因此可采用市场比较法进行评估。估价人员不仅应熟悉房地产的市场价格及政府对价格的宏观调控政策，还应关注其他相关的政策，才有利于拓宽技术思路。 
    地震灾区相关政策摘要：根据“成统筹[2008]93号”文《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》中关于农村集体性质土地产权的记载：农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更，为农户自住用地发放集体建设用地使用证，土地用途为住宅；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，土地用途为非住宅(包括商业、旅游业、服务业等)，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。 
    随着该类房地产市场的发展，现在我们已经能在网络平台上很容易的搜集到类似的房地产销售信息，如下： 
    楼盘信息表

3.2农村集体建设用地评估 
    案例一： 
    项目名称：××土地股份合作社抵押贷款涉及位于崇州市桤泉镇××村若干宗农村集体建设用地使用权价格评估 
    技术思路：估价对象登记用途为农村集体建设用地，规划用途为商服用地，经综合考虑，本次评估采用成本法及基准地价修数修正法评估。 
    估价师心得：目前成都当地银行也开始受理农村集体建设用地使用权抵押，估价对象作为零星建设用地，分散在桤泉镇多个自然村，周边尚无房地产开发，难以明确土地未来商业开发价值，且所在乡镇类似交易案例较少，但当地政府出台了农村集体建设用地流转指导价，加之农村土地取得、开发费用较易测算，因此采用成本法及基准地价系数修正法评估，因无法获得农村集体建设用地基准地价修正体系，本次评估参考当地城镇末级修正体系进行测算。笔者认为，估价人员在进行农村集体建设用地评估时，搜集资料非常关键，需要利用多种途径获取当地土地市场交易案例，土地取得、开发费, 用及当地农村基准地价及修正体系。考虑到农村土地市场方兴未艾及受政策影响比较大，当地政府出台的农村集体用地基准地价或流转指导价应该是我们分析、测算土地价值的重要参考准绳。 
    4、有关评估方法的经验总结 
    在上述的案例中，我们对案例涉及的方法进行了简单的分析，下面我们就农村房地产、集体建设用地评估中常用的几种方法做个总结。 
    4.1市场比较法 
    在市场成交活跃的区域应优先采用市场比较法，成都市农村房地产及集体土地建设用地流转经过几年的实践，交易市场已日趋成熟，在网络平台上很容易搜集到类似的房地产销售信息（如上述），在“成都农村产权交易所”网站上，我们也能查询到相当多的集体建设用地出让成交案例（如下图），因此在评估农村房地产及集体土地建设用地时，市场比较法是一种切实可行的方法。 
    4.2剩余法 
    如上述我们在讨论“农村房地产评估方法”时涉及到的联建房集体土地及整理好的集体建设用地，该类土地规划明确，手续合法，开发完成后的售价能够预测，因此评估该类集体建设用地时，我们可以采用剩余法。 
    4.3基准地价法 
    2008年9月8日成都市国土资源局签发了《关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见（试行）》，意见明确要求在全市范围内建立与国有土地相协调的集体土地基准地价体系，目前成都二、三圈层郊县陆续开展了基准地价制定工作，笔者现已收集到部分集体建设用地基准地价、农村集体建设用地使用权流转指导价，并与同行们分享（如下表）。但是在现阶段使用基准地价法有一定的局限性，首先制定并开始使用农村集体建设用地基准地价的地区较少，其次评估人员很难收集到基准地价修正体系，所以也希望相关部门能够尽早制定并公布农村集体建设用地基准地价及修正体系。 
    青白江区农村集体建设用地集中使用区基准地价表

基准地价的定义： 
 ①估价基准日：2009年1月1日； 
 ②主要用途：商服用地、工业用地、集中居住用地； 
 ③权利状况：出让集体土地，无他项权利限制； 
 ④使用年期：商服40年、工业40年、集中居住70年（按同用途国有土地使用权出让最高年限计算）； 
 ⑤开发程度：“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整； 
 ⑥容积率：商服、住宅1.0，其它集体建设用地0.6。 
    成都市中心城区“198”区域农村集体建设用地使用权流转指导价

集中使用区基准地价定义： 
 ①估价基准日：2009年1月1日； 
 ②土地使用年期：商服用地40年、农民集中居住用地70年； 
 ③容积率：商服用地1.5、农民集中居住用地1.5； 
 ④开发程度：宗地外"生地"、宗地内"场平"； 
 ⑤权利状况：出让集体用地，无他项权利限制。 
    零星集体建设用地基准地价定义： 
 ①估价基准日：2009年1月1日； 
 ②无使用年期限制； 
 ③容积率：0.5； 
 ④开发程度：宗地外"生地"、宗地内"场平"； 
 ⑤权利状况：划拨集体用地，无他项权利限制。 
    4.4成本逼近法 
 集体建设用地评估与国有土地评估基本思路是一致的，但是需要注意的是国有土地所有者权益与集体土地所有者权益是不同的，因此集体建设用地的成本构成中不应该包含土地增值收益、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、社保安置费等。但是目前成都市对土地增值收益这方面没有一个明确的规定，估价人员在确定土地增值收益时难度较大。 
    5、结语 
    虽说成都市作为集体土地流转的试点城市，流转案例较多，但是作为一个估价师，接手的每一个评估项目都有其特殊性，这就需要估价师不仅要熟悉宏观政策，还要有开拓的思维和创新的能力。以上是我作为一个估价师在农村房地产、集体建设用地评估工作中的心得，希望各位同行能给予我更多的建议。