深圳分公司  杨雅荣 
 

核心结论

 2013年1-8月土地供应以新区为主；

 2013年1-8月新房、二手房成交均呈“量价齐升”局面；

后市展望

 预计未来3个月市场成交趋于稳定；

 前海综合规划公布，前海价值崛起；

 房地产仍是投资首选。

 房产税或将左右市场

2013年1-8月，全市规模以上工业增加值3515.8亿元，比上年同期（下同）增长8.4%，比去年同期提高3.6个百分点。全市实现固定资产投资1429.82亿元，增长12.1%，比1-7月提高0.5个百分点，达到今年以来的最高增速。全市实现社会消费品零售总额2788.15亿元，增长9.2%，比1-7月提高0.1个百分点，达到今年以来的最高增速。据海关统计，1-8月，全市进出口总额3799.67亿美元，增长30.6%，增速比1-7月回落5.2个百分点。其中，出口总额2120.67亿美元，增长25.3%；进口总额1678.99亿美元，增长37.9%。全市实现公共财政预算收入1202.41亿元，增长17.7%；

共财政预算支出925.40亿元，下降0.6%。8月末国内金融机构人民币存款余额28351.01亿元，比年初增长9.4%；国内金融机构人民币贷款余额19211.45亿元，比年初增长10.7%。

2、城市规划及政策分析 
 深圳市发布《房屋征收与补偿实施办法（试行）》 
 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》已经市政府五届六十四次常务会议审议通过，自2013年5月1日起施行。《办法》明确规定，房屋征收实行先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁。这意味着行政强拆将成历史。 
 安居房最高价将写入土地出让合同 
 《深圳市安居型商品房定价实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。《细则》明确，安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格；超过其市场评估价70%的，以市场评估价的70%为最高销售价格。最高销售价格和最高基准销售价格应在土地使用权出让合同或补充协议中约定。 
 深圳调整享受优惠政策普通住房标准 
 9月1日起深圳《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》将调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为按总价核算方式。根据各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。 
 二、城市房地产市场分析 
 1、土地市场分析 
 (1）2013年1-8月土地市场供应情况 
 2013年1-8月深圳共出让31宗地，出让面积达1,000,864.64平方米。 
 （2）2013年1-8月土地交易类型分析 
 2013年1-8月商业用地成交1宗，成交土地面积4,322.29平方米；成交面积占成交总量的0.43%；成交金额6.3亿元，占总成交金额的2.26%，楼面地价为9875元/平方米。 
 居住用地成交1宗，成交土地面积47,175.81m²；成交面积占成交总量的4.71%；成交金额14.1亿元，占成交总价的5.07%，楼面地价为7472元/平方米。 
 办公用地成交5宗，成交土地面积合计186,304平方米，成交面积占成交总量的18.61%，成交金额合计237.9亿元，占成交总价的85.50%。 
 工业用地成交22宗，成交土地面积695,082.27m²；成交面积占成交总量的69.45%；成交金额19.2864亿元，占成交总价的6.93%。 
 表：2013年1-8月土地交易用地性质比较

(3）土地交易区域分析 
 2013年1-8月深圳市22宗工业用地供应主要集中在光明新区、坪山新区、龙华新区，只有1宗位于关内南山区，工业用地成交面积占总成交面积的69.45%；商业用地成交1宗，位于南山区。居住用地成交1宗，位于光明新区。办公用地成交5宗，分别位于南山区和福田区。另外还有1宗公共绿地+社会停车场库用地，位于福田区。 
 2、住宅市场分析 
 （1）供应分析 
 从2012年9月-2013年8月的预售数据来看，年后由于春节假期影响，预售面积及套数都较少，但3、4月份预售面积及套数逐渐上升，4月份达到峰值。8月份预售面积42.21万平方米，同比下降0.09%，环比上升24.30%；预售套数4129套，同比下降22.95%，环比上升16.94%。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳新房成交均价22141元/平方米，同比上升2.69%，环比下降4.21%。 
 2013年1月份，一手房成交最活跃。由于2月份春节假期冲击，2月份一手房成交跌至谷底。2月份至8月份一手房成交呈现波动起伏的态势，其中6月份成交量最多，以6月份数据为基准，成交量逐月递减。8月份成交面积32.80万平方米，同比下降12.27%，环比下降0.58%；成交套数3419，同比下降10.64%，环比下降1.53%。整体来看1-8月份成交较为活跃。 
 3、二手住宅市场分析 
 2013年8月深圳二手房住宅成交均价27401元/平方米，同比增长33.66%，环比增长2.48%。 
 8月份深圳的住宅租金环比持平，为55元/平方米/月，同比上涨10%。从2013年8月所监测的六个区的数据中看出，南山区和盐田区环比均有上涨，其中盐田区环比上涨幅度最大，达到2.08%，租金达到49元/平方米/月；罗湖区和龙岗区均环比下跌，其中龙岗区环比下跌2.78%，租金为35元/平方米/月；福田区、宝安区环比持平。 
 2013年8月深圳二手房住宅成交面积65.88万平方米，同比下降8.60%，环比下降13.38%；成交套数7144套，同比下降7.84%，环比下降14.30%。2013年3月二手房成交出现峰值，主要原因是“国五条”要求房价交易环节征收20%税率，较多市民趁细则落地前进行二手房过户，导致“二手房”交易暴增。 
 4、商业市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年8月深圳商业预售面积5.07万平方米，同比上升63.81%，环比增长3.6倍；2013年8月深圳商业预售套数259套，同比下降22.22%，环比增长2.15倍。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手商业成交均价38044元/平方米，环比上升7.28%，同比上升54.12%。 
 从2012年9月-2013年8月一手商业成交数据来看，1月份成交量最多，从2月份开始成交量基本呈现稳步上升的趋势，但8月份成交量有下跌。2013年8月深圳一手商业成交面积4.03万平方米，同比增加1.54倍，环比下降25.24%；2013年6月深圳一手商业成交套数419套，同比增加89.59%，环比下降18.48%。 
 5、二手商业市场分析 
 8月份深圳的二手商业挂牌环比下跌0.98%至72646元/平方米，同比上涨21.28%。从商业房地产所监测的五个区域数据中，除福田区环比有上升外，其他四个区均有环比均下降。福田区环比上涨4.90%超过90000元/平方米，同比上涨25.72%。环比下降的四个区域中，龙岗区二手商业挂牌均价环比下降7.86%至43915元/平方米，罗湖区、南山区、宝安区的环比下降幅度均未超过1%。 
 8月份深圳的商业租金环比上涨2.94%，为315元/平方米/月，同比上涨24.51%。从商业房地产所监测的五个区域数据中，龙岗区、福田区的租金环比均有下降，其中福田区下降至305元/平方米/月，环比下降19.74%，同比下降1.3%。罗湖区、南山区、宝安区二手商业租金环比均有上涨，其中南山区涨幅最大，8月南山区二手商业租金达到358元/平方米/月。 
 2013年8月深圳二手商业成交面积2.69万平方米，环比下降11.99%，同比减少60.50%；2013年8月深圳二手商业成交套数485套，环比增加29.20%，同比增加29.14%。 
 6、写字楼市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年8月深圳写字楼预售面积为1.52万平方米，预售套数为231套。从2012年9月-2013年8月整体来看，写字楼预售项目获批的月份变化较大，其中有5个月份深圳全市没有预售项目。 
 （2）成交分析 
 2013年8月深圳一手写字楼成交均价42695元/平方米，环比上升19.88%，同比上升10.30%。
 2013年8月深圳写字楼成交面积0.97万平方米，环比增加32.24%，同比增加1.56倍，2013年8月深圳写字楼成交套数为33套，环比下跌10.81%，同比上涨73.68%。 
 7、二手写字楼市场分析 
 8月份深圳的写字楼挂牌均价环比上升0.26%达到34468元/平方米，同比上涨1.68%。所监测的三个区的写字楼挂牌均价环比只有南山区呈跌势，8月份南山区二手写字楼挂牌均价为34721元/平方米，同比下降1.30%。罗湖区的写字楼挂牌均价超过25000元/平方米，环比上涨2.48%，同比上涨21.9%，福田区的写字楼挂牌均价略微上涨达到35198元/平方米，同比下降3.99%。 
 8月份深圳的写字楼租金环比持平，为123元/平方米/月，同比上涨9.82%。所监测的三个区除南山区外，福田区和罗湖区的写字楼租金环比均有小幅上涨，其中，罗湖区的写字楼租金为118元/平方米/月，同比上涨25.53%；福田区为130元/平方米/月，环比上涨0.78%，同比上涨8.33%；南山区8月份的写字楼租金环比下跌0.92%，为108元/平方米/月，同比上涨13.68%。

2013年8月深圳二手写字楼成交面积1.04万平方米，环比下降11.98%，同比下降43.47%；2013年8月深圳二手写字楼成交套数64套，环比持平，同比下降47.97%。 
 三、总结及后市展望 
 1、预计未来3个月市场成交趋于稳定 
 自2013年3月出台的“国五条”政策调控后，从深圳市4-8月成交价格、成交面积、成交套数来看，均呈现小幅波动上升的趋势，成交趋于稳定。 
 预计未来政策将更具机动性，对市场有一定的警示性，加之新房市场在“房价控制目标”的约束下，若未出台新政，预计一二手房价在未来3个月市场成交趋于稳定。 
 2、前海综合规划公布，前海价值增值 
 《前海深港现代服务业合作区综合规划》在6月27号获得深圳市政府批复并正式公布。根据规划，前海将采取“三区两带”的城市规划结构，建设成为具有国际化滨海城市中心，据了解，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。前海“规划”的正式公布，标志着前海崛起，人居价值再升级。 
 在7月26日公开出让的2宗和8月16日公开出让的1宗均位于前海桂湾片区的商业性办公用地，土地总面积168464.92平方米，最终卓越集团和华润集团分别以123.69亿元和109亿元竞得，前海楼市一路看好。按照计划，前海年内要启动建筑工程面积500万平方米，计划供应80万平方米的土地。 
 3、房地产仍是投资首选 
 在钱荒来袭、金价下降、股票暴跌等一系列经济不景气的现象下，房价仍然没有低下它高昂的头颅。虽然目前上涨趋平缓，但业内人士大多表示，随着前海首宗土地出让近日成功拍卖，前海概念也影响着深圳楼市，房产的投资地位依旧稳固。 
 4、房产税或将左右市场 
严厉的调控政策不放松，下半年将会是房产税是否在深圳实施的关键时期。从目前来看，假使未来征税房产税，从增量房征税的概率依旧较大，参照目前上海市房产税征税方式，由于户籍人口构成、年龄段构成等因素综合分析考虑，房产税对深圳的影响将大于上海，房产税将成为左右市场的关键因素之一。