成都分公司 李谱

总述：面对2012年下半年房价、地价出现上涨过快的情况下，2013年2月，国务院常务会议制定新国五条，提出完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围；增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管等五项措施。2013年3月成都出台国五条实施细则，但这次调控力度总体温和，从上半年总体情况来看，房地产市场成交量波动性增长，房价略有上涨，地价上涨较快，“地王”频现，针对上述的情况，不排除国家在下半年可能出台新的调控政策。

一、宏观经济

1.1国家宏观经济分析

全球经济继续保持低迷状态，美联储维持量化货币宽松政策, 日元持续贬值，欧洲尚未摆脱欧债危机，未来前景并不乐观。

在这一背景下，2013年以来，我国实体经济动力发展不足，一季度我国GDP增长7.7％，增幅低于预期。“两会”之后，中央政府推行一系列新政，核心“保增长”，宏观经济运行会朝着温和复苏态势发展。

    据国家统计局数据显示，我国经济预计二季度经济小幅反弹,国内生产总值同比增长8.2%;通过兼并重组解决工业产能过剩,预计二季度工业增加值同比增长10.2%;经济增长仍然依赖固定资产投资较快增长,预计固定资产投资增长21.7%;进出口稳定增长比较乐观,预计我国出口和进口的同比增长速度分别为15%、11%。二季度居民消费价格指数同比涨幅小幅回落,为2.6%,工业生产者出厂价格降幅趋缓,同比下降0.3%。

1.2成都市宏观经济分析

基于复杂严峻的国内外经济形势，成都继续深入实施“五大兴市战略”，据成都统计局数据显示，2013年1-5月，完成固定资产投资2397.6亿元，比上年同期增长15.2%。按构成看，基本建设投资完成1150.1亿元，增长14.7%；房地产开发投资完成775.0亿元，增长17.4%。实现社会消费品零售总额1509.3亿元，比上年同期增长12.2%。从行业看，批发业实现97.0亿元，增长15.6%；零售业实现1226.3亿元，增长13.1%；住宿业实现16.4亿元，增长6.8%；餐饮业实现169.5亿元，增长4.9%。居民消费价格指数为102.9。

其中，一季度成都GDP2150.8亿元，比上年同期增长10.5%，增速比全国、全省平均高2.8和0.3个百分点。全市经济呈现平稳增长态势，主要指标增速高于全国、全省平均水平。

二、政策分析

2.1国家政策

2.2.1国五条具体内容

在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围；增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。随后3月1日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，制定出相关细则，如二手房个税按差额两成计征，限购覆盖全部行政区，违规房企将禁止信托融资等。尤其是二手房个税按差额两成计征这一政策出台，对二手房市场影响较大。

2.2成都政策

2.2.12013年2月20日，成都市城乡房产管理局出台《公布2013年度我市新建商品住房价格控制目标的通知》，该通知标志着成都市国五条细则落地，主要内容是进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

2.2.22013年5月6日，成都市城乡房产管理局出台《关于2013年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，制定了成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环以内10100元/平方米；二环至三环之间：8500元/平方米；三环以外：7800元/平方米。住房平均交易价格的制定对房产税征收、稳定住房价格有着重要指导意义。

2.2.32013年5月23日，为落实国五条关于加强市场监管要求，成都市城乡房产管理局出台《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》，从商品房预售、现售、销售活动监管、维护市场秩序等内容健全成都市商品房销售、监管制度。

三、成都市土地市场分析

2013年上半年，成都土地市场依旧繁荣，主城区热门板块主要集中在武侯、成华、青羊区，近郊土地成交价依然占据主导，开发商拿地热情并没有受到国五条影响。

3.1、成交分析

3.1.1受政策影响，成交总量有所下降

成都市（含郊县）第1季度成交3914.69亩；第2季度成交2779.52亩，环比下降29%。上半年土地成交116宗，共6694.2087亩，比去年同期下降8.4%。从月成交量来看，月份间土地成交量有一定起伏，但波动不大，市场较为稳定，1月成交量最多，为30宗，4月成交量最低，为9宗，可能是成都3月底刚刚出台国五条细则，政府及开发商对未来房地产市场发展前景持谨慎态度，因而造成4月土地市场成交量走低。

3.1.2从环层来看，三环外区域依旧是土地供需的重点

城中特别是一环至三环土地供应较少，整个主城区从城中向外递减趋势明显。三环外成交国有建设用地共约6245.83亩，占总成交量的93%，同比增加6.3%，可见三环外郊县成交量继续扩大其优势，而绕城外土地成交量占三环外总量78%，其中以双流、都江堰、彭州、新津、新都为代表二、三圈层成交量比较突出，这些区县由于储备地块较多、价格相对低廉、未来发展前景较优在成交方面具有很强竞争力，而三环内的主城区土地资源的稀缺，造成成交量进一步压缩。

3.2、价格分析

3.2.1上半年成都土地价格走高，

2013年上半年，成都土地市场成交价格明显高于往年，国五条丝毫未影响成都土地市场，主城区国有建设用地住宅及商业成交楼面均价分别为5435.47元/平方米和2961.28元/平方米，同比分别增加29%、63%。其主要原因一是房地产市场延续回暖趋势，开发企业具有较多的现金流，购地意愿继续增强；二是优质区域条件较佳，成交价格较高，提升整体楼面地价水平。

3.3、成都市土地市场预期

2012年四季度成都被通报为“市场异动城市”，今年上半年地块溢价率较高现象仍然未发生改变，因此，未来有关部门有可能会加大对成都市土地市场的监查力度，面临的政策不确定性依然存在。另外成都国五条细则要求切实增加中小套型普通商品住房供应，长远来看，成都市会加大保障性住房用地、普通住宅用地供应，预计下半年，在没有新一轮调控政策出台下，成都土地市场依旧高涨。

四、成都市房地产市场分析

4.1新增商品房市场供求分析

4.1.1成都主城区新增预售商品房同比增加，2季度增幅较大

2013年上半年主城区共发放262张商品房预售许可证，面积共计7781858.01平方米。同比增加28%，其中1季度新增预售面积为3370522.45平方米，2季度新增预售面积为4411335.56平方米，受春交会影响，2季度环比增加31%。

4.1.2高新区预售供给面积比重最大

从各行政区商品房预售状况分析，高新区仍然处于领先地位，高新区发售的预售面积占成都主城区商品房预售面积的39%。而金牛区预售占比面积最小，仅占7%。

4.1.3新增商品房市场成交分析

从主城区商品房成交面积与新增商品房供求趋势看，2013年上半年主城区商品房新增供应面积同比有所增加28%，环比下降21.8%，2013年主城区商品房成交面积同比增加87.4%，环比增加26.4%，总体来看，商品房新增供应面积波动性增加，成交面积持续增长。受春交会影响，2013年2季度主城区商品房成交面积环比增加15%。从行政区域来看，商品房成交面积比重最大的当属高新区，占36%，表明成都主城区商品房市场重心已经南移。

4.2新房住宅房地产市场分析

4.2.1成都主城区住宅成交分析

从成都市主城区商品住宅的成交趋势上看，2013年上半年共成交商品住宅57587套，共计5488372.25平方米，成交套数同比增加了77%，环比增加18.6%，成交面积同比增加了87.5%，环比增加23.2%。明显可以看出，2013年成都主城区的商品住宅成交量保持上涨趋势，主要是因为政府对于刚需性需求政策偏向，鼓励和支持首次置业为代表的合理购房需求，刚需成为市场成交中的主力军。结合商品住宅成交每户平均面积趋势图看，2013年上半年，每户面积为95平方，成为2012年以来，户均面积仍然较低。这说明目前市场成交住宅类型90平方以下占主流，刚需依然成为市场主要群体。

4.3二手房住宅市场分析

4.3.1主城区二手房成交量稳中有升

2013年，上半年成都市主城区二手房住宅成交面积共3453137.194平方米，成交套数35461套，成交面积环比增加13.5%，同比增加74%，成交套数环比增加12.3%，同比增加74%。从2013年1到6月的成交趋势看，3月二手房成交面积1212781.35平方米，环比上涨2.28倍，大幅增长的原因是受国五条中二手房个税征收20%这一政策的影响，这一时期过户交易剧增。后来成都国五条细则未明确个税征收规定，4至5月二手房交易迅速回归正常。从整体看2013年1-6月里，除3月份以外，成都主城区二手房成交量较为平稳。而且春交会期间，二手房交易较为平淡，并未促使4、5月交易量的显著提升。

4.3.2二手房成交量占总比略有下降

2012年下半年，二手房成交量占住宅总成交量40%，2013年上半年，二手房成交量占住宅总成交量的38.6%，略有下降。

4.4成都主城区商业地产成交量分析

2013年上半年成都主城区商业地产成交面积，环比增加35%，同比增加86.6%，因商业地产受调控政策影响较小，因此，成都商业地产呈现欣欣向荣的利好局势，随着2号线延线开通以及二环路高架桥的全线竣工，将会促使二环路商圈及2号线相关区域商业地产价值的提升。

五、后市预测

5.1国五条出台之后，成都相关细则未有实质性内容，但中央的调控房地产市场的决心并不会有变，成都市限购政策在短时间不会发生改变，今后房地产市场将长期在调控中前进。

5.2今年以来，成都市住宅市场成交量及房价呈波动性增长，房价涨幅不大，目前“北改”正在深入进行，2号线西延线已开通，龙泉东部新区加快开发进程，华府板块也有不少开发商入驻，下半年，北部、犀浦、大面、华府、华阳等地依然是住宅房地产市场活跃地区，预计房价及成交量呈“量价企稳”趋势。

5.3目前全国各地大中城市房价涨幅较大，不少地区土地市场交易非常活跃，开发商拿地热情高涨，溢价率较高，“地王”频现，国五条的出台并未有效抑制房地产市场过热现象，下半年不排除国家推行新一轮房产调控政策，有可能扩大房产税征收试点地区，这也增加了未来房地产政策的不确定性。