深圳分公司  林银梅、吴丽娟

1、收益还原法的理论基础

收益还原法是根据预期原理, 即求得未来收益权利的现时价值。

其计算土地价格基本的公式如下:

P=a/r*[1-1/(1+r)n次方

式中: P--土地价格;

a-- 土地纯收益;

r-- 土地还原率;

n--使用土地的年期或有土地收益的年期。

这个公式是在a每年不变：r每年不变且大于零；土地使用为n年时使用。

在不考虑年期和其他因素修正的前提下，可将公式改写为P=a/r，也就是说采用收益还原法进行地价评估时，只需要了解土地纯收益和土地还原率, 就可测算出相应的地价。

2、收益还原法在商业用地评估中的应用

商业用地作为一种有收益或潜在收益的土地，理论上讲收益还原法是商业用地评估较为合适的一种方法，但实际上，估价人员较少使用它来进行评估，造成这种情况的根本原因在于收益还原法中最主要的两个关键问题土地纯收益和还原率一直较难准确的求取。

2.1土地纯收益的求取

由于纯土地出租目前在国内案例很少。在运用收益法时多采用房地产收益剥离技术得到土地的收益。这时，土地纯收益等于房地纯收益减去房屋纯收益。因此如何准确求出房地纯收益和房屋纯收益是求取土地纯收益的关键。

房地纯收益=房地总收益-房地总费用

在确定房地总收益时,一般应考虑以下条件:总收益是指客观收益(一般情况下的正常收益)，而不是待估房地实际收益。如目前空置的商业裙楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类商业裙楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。所以目前的商业租金收益及总费用测算多数是通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积、相关费用支出等情况, 同时结合估价对象自身实际的租赁情况，最终综合分析、比较确定待估房地产的总收益及总费用。

房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

=房屋重置价×房屋成新度×建筑物还原率

从上述公式中可看出，房屋纯收益确定的准确度主要取决于房屋重置价及建筑物还原率，在收益法中，房屋重置价由房屋开发成本、专用费用、不可预见费和管理费用、投资利润、投资利息、开发利润组成。通常情况下，在收益法房屋重置价的投资利润和投资利息仅为房屋开发成本就相关投入费用所产生的利润及利息。而这种方法由于无法将地价所衍生的利息及利润计入，因此往往计算出来的房屋现值比合理的房屋现值低。因此地价和利润率越高时其差值也越大。而商业由于房产的地价和利润率都较高，在房屋重置价中地价所衍生的利息及利润所占比重较大，甚至远远超过房屋的开发成本，因此按照这种方法计算出来的商业用房房屋现值差距更大。为抵消因房屋现值低估而产生的误差，只有提高房屋还原率。因此商业房地产的建筑物还原率较高。

2.2土地还原率的确定

不动产资本化率是将不动产的净收益转换成价值的比率，还原利率最主要的使用价值就是用以资本化，即便是用以年期修正，其本质仍然是一种预期收益的资本化。因此，资本化率实质就是一种还原率。还原率的不同会导致价值的很大变化,还原率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异。《城镇土地估价规程》给出了三种土地还原率的测算方法，有土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。安全利率风险调整值法和投资收益与投资风险综合排序插入法意在强调还原率是具有风险性的投资收益率，市场提取法意在表明还原率可基于市场的投资收益率(即市场中的租价比)得到，投资组合法同样表明不动产还原率是一种可近似模拟或测算的投资收益率，其数值与投资类型和投资方式相关。还原率的确定是收益还原法评估中的难点之一，需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。涉及还原率的估价方法，不只是收益法，还有基准地价修正系数法、假设开发法甚至成本法、市场法等，其精度对于不动产估价结果的精度影响巨大，但由于诸多原因其准确的测算有着较大的难度。目前学术界、评估业界关于还原率的研究文章不少，但还没有严格统一的定义和严密的理论体系，具体的测算因缺乏必要的理论支撑而存在诸多不足之处，同时缺乏切实可行的新的研究方法和研究手段。一般来说，还原率是使用年限、使用用途、区位、租约关系、宏观经济周期等影响因素的函数，其本身是动态变化的。为方便测算，我们评估收益性房地产时多用静态还原收益率进行测算。因此在实际测算中得出的土地价格与合理土地价格仍有一定的差距。

未来收益及房地产还原率的不确定性也使得收益还原法其实际应用与它的理论地位很不相符，较难作为一种主要的独立的可靠性强的估价方法得到应用。

3、运用收益还原法评估待开发商业用地

收益还原法对商业用地进行评估中，多数是对已开发商业用地（即地上已附有商业用房）进行评估，由于业态和经营相对稳定，其房地产收益及出租过程中的相关费用均能较好地被求取。

但对于待开发的商业用地，较少人用收益还原法进行测算。主要原因是待开发用地需要对开发完成后的商业用房的经营状况及其获益能力进行预测。而预测收益水平的高低将直接影响收益法测算结果的精度。当然，这并不意味着无法采用这种方式来相对准确的测算地价水平。对于已取得《建设工程规划许可证》或《建设工程施工许可证》等规划指标明确的商业用地，通过分析其商业指标，结合对商业地产的分析采用收益还原法进行评估也是可行的一种方法。

在实践采用收益法对待开发商业用地进行评估，有以下几个难点需要关注。

首先，要确定待开发宗地的开发建设周期，因为房地产的收益是当房地产竣工完成后才可能有租金收益的。房地产开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售罄或出租完毕的这一段时间，应根据项目可行性研究、项目特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。而房地产开发建筑周期的确定对收益法评估待开发商业用地是个比较重要的指标。

其次，采用收益法评估待开发商业用地的另一难点是确定房地产开发完成后的预期收益。通常的做法是采用市场法通过调查待估宗地所处商圈，在用途、结构相似、物业类型等方法相近的房地产租金水平、租金递增比例、出租率、有效出租面积等情况，以此预测开发完成后商业用房的正常客观租金、出租率、有效出租面积及出租所产生的相关费用。需要注意的是这种方式得到的房地产纯收益和建筑物纯收益的时点均是房地产开发完成后。因为通过分析收益还原法对已开发用地进行评估我们知道，待估宗地只有当房地产开发完成后进行出租才能获得租金收益，因此整个房地产总收益的产生及各项费用的支出均在房地产开发完成后发生，所以我们求得的土地纯收益仅为开发完成后的土地纯收益，收益年限也是房地产开发完成后的剩余年限。所以这时测算出来的地价为房地产开发完成后的地价。我们还要面临的如何求取待开发商业用地于估价时点的地价问题？因此我们需要将已求地价折算到估价时点。既然要折现就存在折现率的问题，这是我们应该用哪个还原利率呢？我们知道还原率是使用年限、使用用途、区位、租约关系、宏观经济周期等影响因素的函数，其本身是动态变化的，开发前跟开发后的土地还原率肯定是有变化的，两者的差异也与开发建设周期有着密不可分的关系。若开发周期过长，则结果会出现较大的偏差。

综上所述，我们认为，收益法评估待开发商业用地价格虽然有一定的难度但还是可行的，但适用应该有一定的前提，通过分析最好是开发周期相对较短，且有相对明确定的规划建设条件的商业用地可以采用收益法进行估算。

4、结论

收益还原法虽作为商业用地评估较为常用的方法之一，然而仍然有较多的不确定因素存在。如何准确的确定总收益、总费用、还原率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。因此在收益还原法的运用过程中应慎重，对不确定因素需有充足实践、理论依据，这才能保证更加准确的评估土地的价格。而还原率的确定目前在国内房地产评估界仍是个难题，这需要我们不断去实践、不断去深入研究和探索。