惠州分公司  技术部

第一部分、江北概况

一、区域范围界定

江北片区位于惠州市惠城区的东江北面，东邻汝湖镇，北与小金口街道办事处接壤，与桥东、桥西、江南街道办事处及水口街道办事处一江相隔。面积15平方公里，惠州市行政中心坐落其中，是惠州市行政、文化中心区域，属新建城区，又是典型的城乡结合部，下辖二个村委会、七个社区居委会。

二、区域性质与规划

根据惠州市城市总体规划（2006-2020），惠城江北地区规划建设为市级行政、会展和文化中心：以江北南区的市政府、体育中心为核心，以完善原有规划功能、完成城市政府的发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设等；铁路客运中心、物流商贸中心：依托惠州铁路枢纽，在江北东北部地区发展商贸业，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业。

根据《惠州市江北中心区详细规划》，江北中心区确定了“一轴十区”的功能布局。整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。

“一轴”是指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区以及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。“一轴十区”建成后，江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。

第二部分、写字楼市场分析

一、市场供应

2010年以来，惠州市江北片区写字楼在售量较小，主要社会认知性较高的几个写字楼罗列如下：

表：2010年以来江北片区入市写字楼项目

二、租金情况

近几年江北片区写字楼租金稳中有升，尤其是华贸大厦、富力丽港中心等甲级写字楼投入市场后，江北写字楼租金为突破百元大关。

表：江北片区主要写字楼租售价格（调查日期：2013年8月）

江北片区是甲级写字楼尤其是高端甲级写字楼的集中区域，在区域交通、商务氛围、配套设施等方面越来越成熟。

三、物业消费群体

1、住户无明显行业属性

根据调查，目前入驻江北片区写字楼的企业较杂，没有明显的行业划分。主要行业有：建筑、设计、装饰、广告、国际贸易、IT、律师、会计事务所、地产公司、金融证券、物流等，行业构成覆盖面广，暂时未形成一定的行业聚集效应。

其中金融、保险、证券类企业规模较大，而其他类型的企业规模相对较小，以中小型企业居多，办公单位面积大多在100平方米左右，一般最小面积不低于80平方米。这类企业大多处于成长期，需要进一步提升公司形象。

2、投资与自用型住户比例各半

据不完全统计，已经出售的写字楼中投资型客户较多，中间有5%的交叉用户，投资同时用来自用。

四、后市分析

即将入市项目分析

表：江北片区将入市项目情况

后市展望

目前，江北中心区的雏形基本形成，在“十区”中，江北中心区行政中心、市民乐园、图书馆、档案馆等已建成并投入使用。文化艺术中心、科技馆、博物馆等的建筑方案正在征集中。写字楼物业方面，目前建成并投入使用的写字楼有双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、华贸大厦、富力丽港中心等。另外，各种商业配套也陆续跟上，如华贸中心、意生广场、丽日购物广场等。由于江北中心区的区域优势和规划优势，惠州CBD的轮廓日益清晰。

随着政府对江北CBD的清晰定位，区域土地市场的表现也反映出政府对于江北片区发展金融业的支持和指导。在建物业建成入市后将进一步巩固江北片区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局，区域写字楼市场将呈现竞争与机会并存的局面。