深圳分公司  杨雅荣 

 核心结论 
 2013年1-10月土地供应以新区为主，关内南山区出让最多； 
 调控状态下，近四月新房成交量价齐跌； 
     后市展望 
 金九”暗淡，“银十”无光，预计未来成交趋于稳定； 
 深港合作推进前海价值崛起； 
 中央明确加快房产税立法，房产税将成为调控新措施

 一、 宏观经济分析 
     1、城市总体概况 
     2013年1-3季度，全市规模以上工业增加值4,073.45亿元，比上年同期（下同）增长8.6%，比去年同期提高3.4个百分点。全市实现固定资产投资1,688.1亿元，增长12.5%，比上半年和一季度分别提高1.2和1.7个百分点，比去年同期提高0.2个百分点。全市实现社会消费品零售总额3,172.46亿元，增长9.6%，增速比上半年提高0.6个百分点，比一季度提高1.1个百分点。据海关统计，1-3季度全市出口总额2,325.22亿美元，增长20.6%，增速比上半年回落13.2个百分点，比一季度回落48.2个百分点。全市实现公共财政预算收入1,308.40亿元，增长15.8%，增速高出总体经济增速6.1个百分点，比去年同期提高6.8个百分点。

2、城市规划及政策分析 
 深圳房屋征收与补偿不得低于市场价五一起正式施行 
 4月26日，深圳市规划国土委对于5月1日起正式施行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(以下简称《办法》)进行了相关解读。《办法》结合深圳土地资源等紧约束条件的限制，明确仅给两种符合条件的被征收人产权调换的选择权：一是居住房屋，二是原农村集体经济组织继受单位在非农用地指标范围或者征地返还地上所建符合条件的房屋，以及其他主体在国有土地上所建鼓励发展产业用途的房屋。其他一概实行货币补偿。 
 深圳今起施行两办法商品房预售乱涨价要挨罚 
 2013年5月2日起施行的《深圳市商品房预售价格备案办法》（下称《办法》）明确，商品房预售价格备案实行一套一备案。《办法》要求，房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。房地产开发企业未按规定办理商品房预售价格备案，或者价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%未办理备案变更的，由市市场监管局依据《深圳市房地产市场监管办法》的有关规定，予以责令改正，并对每一套未备案的商品房处10万元罚款。 
 安居房最高价将写入土地出让合同 
 《深圳市安居型商品房定价实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。《细则》明确，安居型商品房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格；超过其市场评估价70%的，以市场评估价的70%为最高销售价格。最高销售价格和最高基准销售价格应在土地使用权出让合同或补充协议中约定。 
 深圳调整享受优惠政策普通住房标准 
 ９月１日起深圳《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》将调整享受优惠政策普通住房标准。新标准改单价核算方式为按总价核算方式。根据各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。 
 二套房首付款比例提至七成 
 2013年11月1日，中国人民银行深圳市中心支行对外发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，对差别化住房信贷政策做出调整。其中，第二套住房贷款首付比例由现行的不低于六成调高至不低于七成，该最新政策从2013年11月6日起实施。由此，深圳成为继北京之后，全国第二个二套房贷首付提高至七成的城市。 
 城市更新单元计划陆续出台 
 自2012年《深圳市城市更新办法实施细则》发布实施以来，深圳市城市更新项目有序进行。2013年8月23日深圳市规划和国土资源委员会发布的《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》和2013年11月21日发布的《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，共确定了30个城市更新单元。

从数量上来看，罗湖区、南山区、宝安区的城市更新单元最多，均为6个单元；从拆迁重建用地面积来看，除罗湖区暂不明确面积外，其他行政区域的面积均已确定，其中龙岗区的拆迁重建面积最多，为634,766平方米，其次为宝安区和福田区。城市更新范围的明确对更好、更快地优化空间资源配置具有重要作用。 
 二、城市房地产市场分析 
 1、土地市场分析 
 (1）2013年 1-10月土地市场供应情况 
 2013年1- 10月深圳共出让39宗地，出让面积达1,525,636.46平方米。 
 （2）2013年1-10月土地交易类型分析 
 2013年1-10月商业用地成交3宗，成交土地面积4,322.29平方米；成交面积占成交总量的1.24%；成交金额19.67亿元，占总成交金额的4.78%。 
 居住用地成交1宗，成交土地面积191,885.09平方米；成交面积占成交总量的12.58%；成交金额14.1亿元，占成交总价的3.42%，楼面地价为7472元/平方米。 
 办公用地成交6宗，成交土地面积合计186,304平方米，成交面积占成交总量的18.61%，成交金额合计239.43亿元，占成交总价的58.14%。 
 工业用地成交23宗，成交土地面积1,133,417.53平方米；成交面积占成交总量的74.29%；成交金额88.25亿元，占成交总价的21.43%。 
 表：2013年1-10月土地交易用地性质比较

(3）土地交易区域分析 
 2013年1-10月深圳市23宗工业用地供应主要集中在光明新区、坪山新区、龙华新区，其中4宗新型产业用地位于关内南山区。办公用地成交6宗，4宗位于南山区，2宗位于福田区。商业用地成交3宗，均位于南山区。居住用地成交1宗，位于光明新区。南山区出让2宗商业、办公混合用地，另有龙华新区1宗居住、商业混合用地和1宗位于福田区公共绿地+社会停车场库用地。 
 2、住宅市场分析 
 （1）供应分析 
 从2012年11月-2013年10月的预售数据来看，年后由于春节假期影响，预售面积及套数都较少，但假期后预售数量逐渐回稳，上半年在4月达到峰值。10月份加大了推售力度，预售面积81.27万平方米，同比增长1.09倍，环比上升1.04倍；预售套数9,084套，同比上升1.3倍，环比上升1.2倍。 
 (2）成交分析 
 2013年10月深圳新房成交均价21,740元/平方米，同比上升7.9%，环比下降0.37%。 
 2013年1月份，一手房成交最活跃。由于2月份春节假期冲击，一手房成交跌至谷底。2月份至10月份一手房成交呈现波动起伏的态势，其中6月份成交量最多。今年的房市并为迎来“金九银十”的景象，10月份成交面积32.49万平方米，同比下降1.8%，环比上升6.85%；成交套数3,625套，同比下降0.58%，环比上升8.5%。整体来看1-10月份成交较活跃，近期较稳定。 
 3、二手住宅市场分析 
 2013年10月深圳二手房住宅成交均价28,232元/平方米，同比增长33.63%，环比增长0.86%。 
 10月份深圳的住宅租金环比增长1.75%，为58元/平方米/月，同比上涨13.73%。从2013年10月所监测的六个区的数据中看出，除宝安区环比持平外，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区和盐田区环比均有上涨，其中龙岗区环比上涨幅度最大，达到2.78%，租金达到37元/平方米/月。 
 2013年10月深圳二手房住宅成交面积59.52万平方米，同比上升48.18%，环比下降28.07%；成交套数6,767套，同比上升39.15%，环比下降18.16%。2013年3月二手房成交出现峰值，主要原因是“国五条”要求房价交易环节征收20%税率，较多市民趁细则落地前进行二手房过户，导致“二手房”交易暴增。 
 4、商业市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年10月深圳商业预售面积12.95万平方米，同比上升81.79%，环比下降65.77%；2013年10月深圳商业预售套数1,966套，同比增长2.5倍，环比增长39.42%。 
 （2）成交分析 
 2013年10月深圳一手商业成交均价38,075元/平方米，环比上升8.89%，同比上升24.87%。 
 从2012年11月-2013年10月一手商业成交数据来看，1月份成交量最多，从2月份开始成交量基本呈现稳步上升的趋势，第三季度又呈现出波动起伏的状态。2013年10月深圳一手商业成交面积3.87万平方米，同比增加1.63倍，环比上升43.78%；2013年10月深圳一手商业成交套数406套，同比增加47.10%，环比上升54.96%。 
 5、二手商业市场分析 
 10月份深圳的二手商业挂牌环比下跌3.19%至69,194元/平方米，同比上涨12.84%。从商业房地产所监测的五个区域数据中，除罗湖区、龙岗区环比有上升外，其他三个区环比均下降。罗湖区环比上涨5.85%达76,628元/平方米，同比下降0.40%，龙岗区环比上涨5.40%达43,142元/平方米，同比上涨26.15%。环比下降的三个区域中，福田区二手商业挂牌均价环比下降5.47%至82,670元/平方米，南山区、宝安区环比下降幅度均在3%左右。 
 10月份深圳的商业租金环比下降5.81%，为292元/平方米/月，同比上涨14.06%。从商业房地产所监测的五个区域数据中，除福田区租金环比上涨5.8%至292米/平方米和龙岗区租金环比上涨1.02%至99元/平方米外，其他三个区环比均有下降。其中南山区下降至349元/平方米/月，环比下降5.16%，同比上升25.99%。10月，罗湖区二手商业租金为378元/平方米，宝安区租金为141元/平方米。 
 2013年10月深圳二手商业成交面积2.84万平方米，环比下降44.99%，同比上升近5倍；2013年10月深圳二手商业成交套数380套，环比下降35.26%，同比增加2.36倍。 
 6、写字楼市场分析 
 （1）供应分析 
 2013年10月深圳写字楼预售面积为5.65万平方米，预售套数为1,411套。从2012年11月-2013年10月整体来看，写字楼预售项目获批的月份变化较大，其中有5个月份深圳全市没有预售项目。 
 （2）成交分析 
 2013年10月深圳一手写字楼成交均价35,959元/平方米，环比下降13.2%，同比下降6.61%。 
 7、二手写字楼市场分析 
 10月份深圳的写字楼挂牌均价环比上升2.61%达到34,682元/平方米，同比上涨5.2%。所监测的三个区的写字楼挂牌均价环比只有罗湖区呈跌势，10月份罗湖区二手写字楼挂牌均价为24,402元/平方米，同比下降8.86%。福田区的写字楼挂牌均价为35,936元/平方米，环比上涨3.45%，同比下降1.03%，南山区的写字楼挂牌均价略微上涨达到34,256元/平方米，同比下降0.19%。 
 10月份深圳的写字楼租金上升3.33%至124元/平方米/月，同比上涨7.83%。所监测的三个区除福田外，罗湖区和南山区的写字楼租金环比均有小幅下跌，其中，罗湖区的写字楼租金为114元/平方米/月，环比下跌3.39%，南山区租金为108元/平方米/月，环比下跌1.82%；福田区为128元/平方米/月，环比上涨2.4%，同比上涨5.78%。 
 2013年10月深圳二手写字楼成交面积0.65万平方米，环比下降47.67%，同比上涨50.47%；2013年10月深圳二手写字楼成交套数59套，环比下降27.16%，同比上涨73.53%。 
 三、总结及后市展望 
 1、“金九”暗淡，“银十”无光，预计未来成交趋于稳定 
 在深圳政府调控组合拳的打压下，“金九”暗淡，“银十”无光，虽然成交量环比有所增加，但新房成交均价则出现了“四连跌”，深圳房价的持续回落一方面有调控组合拳的功劳，另一方面也受成交结构影响，即高端物业的成交量萎缩导致整体价格水平回落。 
 预计未来政策将更具机动性，对市场有一定的警示性，加之新房市场在“房价控制目标”的约束下，若未出台新政，预计一二手房价在未来3个月市场成交趋于稳定。 
 2、深港合作推进前海价值崛起 
 《前海深港现代服务业合作区综合规划》在6月27号获得深圳市政府批复并正式公布。根据规划，前海将采取“三区两带”的城市规划结构，建设成为具有国际化滨海城市中心，据了解，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。前海“规划”的正式公布，标志着前海崛起，人居价值再升级。 
 在7月26日公开出让的2宗和8月16日公开出让的1宗均位于前海桂湾片区的商业性办公用地，土地总面积168464.92平方米，最终卓越集团和华润集团分别以123.69亿元和109亿元竞得，前海楼市一路看好。按照计划，前海年内要启动建筑工程面积500万平方米，计划供应80万平方米的土地。 
 3、中央明确加快房产税立法，房产税将成为调控新措施 
 十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确要加快房产税立法。深圳目前尚未接到纳入试点城市的明确文件及信息，对于征收房产税的具体细则也未制定，但假使未来征税房产税，从增量房征税的概率依旧较大，参照目前上海市房产税征税方式，由于户籍人口构成、年龄段构成等因素综合分析考虑，房产税对深圳的影响将大于上海，房产税将成为左右市场的关键因素之一。