广州分公司  潘丽珠

白云区位于广州市老城区的北面，地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。区内兼具有多种地貌。东部和东北部是丘陵地区，林木茂盛，大小水库山塘遍布，湖光山色，风景宜人，有广州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山风景名胜区；中部为广花平原，田园沃野，一望无边；西部是珠江水系，河网交织，巴江河及流溪河流经境内，既得灌溉之便，更得航运之利。

白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区常住人口为2222658人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1519584人相比，十年共增加703074人，增长46.27%。年平均增长率为3.88%。全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。

白云区交通，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。

白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等。历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。70多年前，旧白云机场在白云山山脚拔地而起，此后的很长一段时间里，老候机楼是老广搭飞机去外地的必经驿站。2004年，新白云国际机场启用，老机场完成了历史使命光荣“退休”，老候机楼、旧跑道也随之停用荒废。日前，荒废了6年之久的老候机楼有“新动作”，一座规模与“天河城”相当的大型购物广场——“5号停机坪”购物广场马上要进驻老候机楼的“老壳”中，将建成中国第一个由机场候机楼改造的，也是世界上首个航空文化主题购物中心

本次市场调查以白云新城及周边街道租售为主，主要以白云新城板块商业物业租售状况作深入调查分析。

广州白云万达广场简介：广州白云万达广场是一座集商业中心、五星级酒店、商务酒店、室外步行街、甲级写字楼等业态为一体的广场，位于广州白云区，东至云城东路，西至云城西路，南至云城南四路，北至云城南二路。广州白云万达广场由大型商业、甲级写字楼、酒店、室外步行街等组成，总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米，写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米，甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。

项目介绍：

广州白云万达广场总投资50亿元，是万达集团目前已开业和在建的60多座万达广场中第一个A级旗舰店，更将被打造成广州商业地产中的NO.1。广州白云万达广场为万达第三代城市综合体项目，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、零售、文化、体育、娱乐等多种享受都可“一站式”完成。作为万达集团目前已开业和在建60多座万达广场中第一个A级旗舰店（目前全国只有四个A级店），广州白云万达广场建筑面积投资之大、设计理念之先进、引入品牌档次之高、将使其成为中国最好的商业中心。如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；三条同风格、不同主题的步行街以及华南地区第一个数字IMAX影厅等等。

广州白云万达广场将于2010年年底正式开业。广场开业后，将大大提升广州市的商业、酒店水平，推动白云新城区域的发展。同时，还将为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。作为国内唯一的全国性商业地产商，万达正式凭借着独创的商业订单模式，以及每进入一个城市都能得到当地政府大力扶持的政策优惠，从而带动区域周边的发展。

品牌落位：

白云万达广场项目内容包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等。商业中心总建筑面积17.4万平方米，引入万千百货、沃尔玛、万达影院、国美电器、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等主力店。10个月建成并投入使用。

白云万达广场餐饮区面积超过1万平方米，引入餐饮品牌20多个，涵盖各种菜系。既有肯德基、星巴克、麦当劳、必胜客等国际品牌快餐，也包括汉拿山、味千拉面等著名日韩美食；还有国内闻名的德庄火锅、芙蓉楼等餐饮品牌。开业后的白云万达广场成为广州新的流行时尚中心。

主力店

广州白云万达广场已引进万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万达希尔顿酒店、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒楼等主力店。

公司耗资1亿元制作的面积达1600平方米商业天幕，将会为整条商业街带来富于梦幻色彩和时尚品位的声光组合，成为一座吸引人潮的国际级奇观。广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，营造出独特的购物休闲空间。

现室外步行街商业街街铺进入招商阶段。室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米，与地铁飞翔公园站仅距300米。

交通概况

199 云城西路南站

479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站

741 云城东路（云城南三路口）站 或 云城东路（云城南二路口）站

742云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 或 云城东路（云城南二路口）站

975 云城南二路总站

980/夜75 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站

981云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 或 云城东路（云城南二路口）站

982云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 或 云城东路（云城南二路口）站

地铁2号线 飞翔公园站A出口

楼盘参数

占地面积:21.9万公顷

总建筑面积:56.4万平方米

楼层状况:A地块建设建筑10栋，其中A-1和A-2为酒店功能，层数为9层，建筑面积4.5万平方米，其余建筑为写字楼，层数均为9层；B地块建设建筑物6栋，层数为2～6层，功能主要为商业和娱乐；C地块建设建筑物10栋，层数为2～8层，主要功能为商业、办公和住宅。

租售价格

总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米，写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米，甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。其中写字楼使用率为75%，物管费2.5元/㎡·月，写字楼为商业租金约80-150元/㎡，售价约35000-40000元/㎡，2层及以上以上办公租金为60-70元/㎡， 2层及以上以上办公售价20000-22000元/㎡。 万达广场天幕步行街首层街口位置租金约250元/㎡，售价约60000-70000元/㎡，天幕步行街中部租金约110-150元/㎡，售价约40000-50000元/㎡，万达广场商场内铺首层租金约300-400元/㎡，售价约10万-12万元/㎡，三层租金约100-150元/㎡，售价约35000-40000元/㎡，

广州五号停机坪概况：G5（5号停机坪）位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。 为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空”为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”的主题以不一样的表现方式呈现。 为了让航空文化最大程度被保留，原建筑“指挥塔”将被保留，将被改建为“星会所”。 

目前，橙天嘉禾国际电影院、广州酒家首家新概念店“天极品”、Jusco精品超市、星期八小镇儿童职业体验乐园，FTV时尚国际精品店“I LOVE FASHION”已相继落户，特色餐饮等几大业态也将集于一体。 立足旧机场历史文化，占据广州新兴商圈的核心位置，周边大型社区的潜在需求，辐射市场的空白点，G5将成为全球首个以“航空”为主题的综合型主题购物商场。

为保留旧机场的历史人文情怀，G5创新地采用“航空”为商场主题，并配合富有航空元素的建筑规划、最新的投影技术，将有限的空间，表现无限的创意思维，让每一个在G5购矿物客户的视觉、听觉、触觉等感官感受新鲜的航空体验。

为了让航空文化能最大程度地保留，原建筑“航空宾馆”将被保留。为迎合广东对饮食的要求，原“航空宾馆”将被重新包装为“食楼”，集西餐、上海菜、韩国菜、泰国菜、川菜、越南菜、茶艺馆等特色美食于此，让广州市民拥有一个在享受美食，还能缅怀旧机场的地方。

除“食楼”外，嘉禾电影院已落户G5，其余超市、主题店、时尚零售店、美容美体、儿童主题乐园等几大业态也集于一体。

立足旧机场历史人文、占据广州新兴商圈的核心位置，周边大型社区的潜在需求，辐射市场的空白点，G5将会打造成为广州商业零售首个以“航空”为主题的综合商业体。

远景路商业街被誉为白云区的“北京路”，充满现代化气息。机场一迁引来商机万千！昨日，有白云区“北京路”之称的远景商业街抢闸开通，它与规划中的白云新城核心区仅隔一条机场路，成为白云新城及周边地区首个启动的大型商业项目。全长850米的远景商业街相当于2条北京路的长度，集购物、休闲、娱乐、饮食等多项功能，有关部门预计3年内将达到日均10万人次的人流量。

昔日：城中村“断头路”远景路商业街正对旧白云机场，呈东西向连通机场路与三元里大道，全长850米，宽26米。昨日，记者在现场看到，这条四车道的崭新道路两边粉饰一新，道路北面的商铺已装饰一新，新颖的广告招贴不时映入眼帘，商业氛围已与老城区闹市无异，道路南面则仍在改造中。

看到眼前景象，谁会想到这里两年前还是一条城中村的“断头路”，仅开通的300米路面，因为泥泞行车都很困难，余下的500多米被仓库、厂房以及大量违章建设的商铺和市场堵塞得水泄不通。2002年，白云区政府投入990万元，拆除了规划路上3.5万平方米的“两违”建筑物，将这条断头路打通，随后引进社会资金3000多万元改造成商业街。

如今：东段面积等于2个天河城，据介绍，远景商业街东段核心区———时代新都汇总长400米，建有8个商业项目，共计营业面积达11.4万平方米，相当于2个天河城（天河城营业面积接近6万平方米），估计分3年陆续建成开放。

首期开放的时代商业中心A、B两座都位于远景街北侧，主要经营服装、皮具、百货、美容、餐饮，目前麦当劳、鳄鱼恤等品牌已进驻。北侧还有两个项目都是休闲餐饮类，东边为南美娱乐大酒店，总面积达1.8万平方米，由棠景鱼类批发市场改造而成，总投资达3000多万元，拥有电影院、歌舞厅、健身中心等多种娱乐设施。昨日记者在现场看到批发市场早已停业，正在进行内部改造，据透露再过数月即将开业。西边为时代美食园，主要集聚广州美食、小吃及酒吧，总面积为4500平方米。北侧最西边的一个商业项目名为“魅力加油站”，经营化妆品、文具、体育用品，还设计有书城、酒吧。

远景商业街南侧目前仍在改造中，按规划从东到西分别设有时代城、时代超市及时代新天地3个项目。时代城共有6层，“经营面积及商品类型都与天河城相似，设计有主题商场、品牌主力店及娱乐天地”；时代超市分两层，配套有停车场；时代新天地营业面积近万平方米，设计有文化用品、娱乐馆及康乐保健馆等。

在这8个项目中，属于新建的只有两个，即时代商业中心A、B座，其他的都是由原有厂房或者商业物业改建而成。

规划1.6万平方米高档写字楼

据介绍，远景路商业街结束了白云区没有高档写字楼的历史，首期开放的时代商业中心A、B座3层以上全部设计为高档写字楼，总面积约为1.6万平方米。据介绍，写字楼独创的SHOW－ROOM设计，集展示、贸易于一体，所有单位的前厅都设置有展示橱窗与样品区，随时可进行看样订货洽谈。

在昨日的开通仪式上，白云区政府、棠景街道办及发展商都表示对远景路商业街的前景十分看好，首先它填补了白云区缺乏一个大型零售商圈的空白；二是在远景路周边方圆2公里以内有时代花园、翠逸家园等多个优质住宅小区，以及三元里、民航生活小区，总计达50余万人，他们都是高收入、高消费的客户群。

专家：商圈错位经营才能共赢昨日，在开通仪式结束后举行了“机场搬迁·北翼商圈机遇与挑战”论坛。暨南大学MBA教育中心副主任、博士张建斌表示，市内商圈一定要实行错位经营，目前上下九、北京路及天河城都各具特色，远景路商业街不能模仿人家的经营模式，“这样才能真正做到共赢”。他说，世界多个大都市的发展经历已证实，在城市中心与机场之间是财富集聚区，北翼商圈恰处于这个位置。他建议商家最好在目前北翼商圈的氛围尚未最后形成之前进驻，“此时商铺的租金低廉，具有占位优势”。

总结

本次市场调查的主要目的是把握白云区写字楼物业租售价格，我们主要是选择了白云新城周边商业街进行市场调研。白云新城周边商业物业主要有以下特点：

1、大部分（约占90%）写字楼物业是市政府、区政府、区管委会成批近期全新开发的，用地性质为商业用地或非居住用地，房屋规划用途为生产办公及研发配套楼，月租金25-35元/㎡,租期1年，管理费5元/㎡,售价不超过15000元/㎡；

2、大部分写字楼物业是为各类科技企业、中小型创业高新技术企业提供优质创业环境和全方位孵化扶持服务的，只租不售；

3、对入驻企业有要求，有只能用于总部办公的，有只能用于研发办公、不能用于生产的，等等，如广州开发区总部经济区用于总部办公且注册地在萝岗区；

4、房屋规划用途为非居住用房、生产办公及研发配套楼；

5、同时存在小部分工业写字楼，即用地性质为工业，如广州科技园、科学城信息大厦产业园，月租金35-40元/㎡，暂不售。