摘要:估价实务中，经常遇到在建工程抵押评估，那么什么样的在建工程可以抵押呢，在建工程抵押评估应运用什么方法并注意什么呢？本文将从在建工程的定义出发，阐述在建工程抵押的条件及对在建工程进行抵押评估方法的选择及各方法评估时的注意事项。

关键词：在建工程  抵押条件  评估方法

在建工程，指企业资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。而房地产评估中涉及到的在建工程主要指正在建造的建筑物及其附属土地。建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。该办法对在建工程抵押的解释说明了两点：一是在建工程抵押贷款所得资金必须用于该工程后续开发建设，不得用作他用，二是已经完工的工程或后续不需要再投入建设资金的工程不属于在建工程抵押的范围。

物权法明确规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，此处正在建造的建筑物即为我们平时所称“在建工程”。同时，根据物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。那就是说以正在建设中的在建工程所占有的土地进行抵押时，其上方建筑物连同土地自动抵押，处置该在建工程时所包含的建筑物价款也可以用于优先受偿。物权法第二百条同时规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

一般来说，无论在建工程进行到哪一步，都可以进行抵押评估。但是在建工程抵押需满足权属清晰，建设合法、账务清楚的条件。权属清晰，是指抵押人是否拥有拟抵押在建工程的完全产权，此时须核实土地使用权人与建设方是否为同一主体或合作开发，如果合作开发，须明确归属于抵押人所占份额。实务中，经常遇到工程分期开发的情况，此时抵押部分在建工程时，须对土地进行分摊，一般按建筑面积或价值比例进行分摊。对于已有部分预售的在建工程，已预售部分不得进行抵押，评估时须扣除此部分。建设合法是指在建工程抵押必须经国家相关权力部门经法律程序审批获得相关批文，其必须取得的相关证件是否齐全，包括《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。评估时须收集上述证件并核实是否在有效期内，查勘现场施工情况及查验现场施工图纸，核实是否按已批准的规划进行施工，未取得相关证件的在建工程或未按规划施工的在建工程均为违章建筑，其不受法律保护，更不能进行抵押或用以清偿法律文书确定的债务。账务清楚是指核实发包方与承包方的工程款是否按合同结算，如有拖欠工程款，则须在抵押价值中扣除，依法处理该在建工程时，该工程款须优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的优先受偿权。

那么在建工程的评估可以使用什么方法，各种方法在运用中又需要注意什么？众所周知，在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些在建工程完工进度差异大，造价差异大、种类差异大，从而可比性差，市场无法找到相似案例，故很难运用市场比较法进行评估，由于工程尚未完工，无法产生收益，故收益法也不适用与在建工程评估。行业内比较接受的在建工程评估方法为剩余法和重置成本法，对于即将完工的在建工程，也可以运用形象进度法进行评估。

重置成本法评估在建工程的计算公式为：在建工程评估值=（工程建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润）*工程完工程度，工程完工程度是指评估时已完成的工程概算造价与该项工程总概预算造价之比。该方法的原理是计算在正常条件下，在评估基准日重新形成该在建工程已完成的工程量所需发生的全部费用。在运用重置成本法评估时须注意对于停工项目，须计算其实体性、经济性及功能性三类贬值。实体性贬值指自然条件对工程破坏造成的贬值，功能性贬值指该工程的用途、设计、装修、设备及使用功能落后造成的贬值，经济性贬值指未达到设计生产能力程度造成的贬值。由于在建工程价值并非工程各项投入的简单相加，此时要根据市场情况合理确定其潜在利润。

形象进度法评估在建工程是指选择足够的可比销售实例，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程的方法。形象进度法评估在建工程公式：在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值*工程形象进度百分比。形象进度法适合于工程完工或接近完工的情况，评估时需要注意工程进度与付款进度不一致的情况，合理确定工程的形象进度。

剩余法的原理是用开发完成后房地产的价值扣除后续建设所需投入资金，得到现有工程评估价值的方法。运用剩余法评估在建工程的公式为:在建工程评估值=预期开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建投资税费-续建投资利润-取得在建工程税费。在运用剩余法评估在建工程时需注意扣除的相关成本为续建的成本，续建投资利息不仅包含后续投入工程的开发成本及相关费用的利息，也包含取得在建工程的利息，取得在建工程的款项视为初始投入成本，计息期须覆盖整个续建期，约定其它付款期限的除外。而开发完成后价值可以根据开发完成后房地产的特点及市场条件运用市场比较法或收益法等方法评估得出。同重置成本法，剩余法评估中也涉及到利润问题，此时同样需要根据工程具体情况及市场实际情况确定合理利润。

由于在建工程种类繁多，个性突出，具体工程量不同，造价差异大，实际评估工作中需要根据不同在建工程的具体特点进行分析，选择合适的评估方法，并对传统的评估方法进行特殊修正后灵活运用。