摘要：北京平房四合院是一种中国传统合院式建筑，近年来北京平房四合院协议出让的越来越多，因此北京平房四合院协议出让地价评估也越来越重要。

关键词：北京市 平房四合院 协议出让

一、什么是平房四合院

平房在字面意思上就是只有一层的房子，区别于楼房。改革开放后的现代建筑形式具有多样性，主要分为高层、多层、平房，这些大家熟知的房产形式。平房会根据城市和农村不同的区域有区分，市区内的平房，主要是以四合院的形式展现；农村的平房，都是独门独院的，大多是当地农民自己建的，普遍是在郊区附近。

北京市区内的平房，主要是二环内的四合院，多是灰色瓦顶的房子，老式的多为砖瓦结构，新建的一般为砖木结构或钢混结构，多分布于东城区和西城区，少量分布于北京周边地区。

二、协议出让地价评估

1、协议出让

根据《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第二条规定，协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、协议出让与招标、拍卖、挂牌出让有什么区别？

①适用范围不同。

《物权法》明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经菅性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。“21号令”第三条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标、拍卖和挂牌以外的情况，实践中主要是政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目。由此可见，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标、拍卖和挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。

②土地使用权出让金定价方式不同。

协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，但招标、拍卖和挂牌要比协议出让更加公开、透明，更具竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

③最低价确定的原则不同。

“21号令”第五条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应缴纳的有关费用之和。有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第十条规定市、县人民政府国土资源行政主菅部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

3、协议出让地价评估

根据《协议出让国有土地使用权规定》第11条要求：市、县国土资源行政主管部门要对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。出让地价评估是依照法律法规或国家有关政策规定，针对拟协议出让地块，评估目的是为确定出让底价。

三、评估方法的选取

2019年1月28日北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会发布了《北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题的说明》，使用范围为平房、四合院建筑形式的住宅。说明中对评估方法选取如下：

根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国资厅发[2018]4 号）关于评估方法的规定，结合本市实际情况，应选用三种方法评估，（1）收益还原法、（2）市场比较法、（3）剩余法之二，以及（4）成本逼近法或（5）基准价系数修正法。方法选用顺位为市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法、成本逼近法。在评估时，应根据四合院的实际情况，选取最适合的评估方法进行评估。

此次我主要分析市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法这三种方法在协议出让地价评估中的具体应用，这三种方法也是四合院协议出让评估中最常用的三种方法。

1、市场比较法

市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行修正，以此估算待估宗地价格的方法。

公式：P= PB×A×B×C×D×E

其中：

P--待估宗地价格;

PB--比较实例价格;

A--待估宗地交易情况指数除以比较实例交易情况指数;

B--待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；

C--待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；

D--待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；

E--待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。

值得注意的是，我们在用市场法评估四合院的协议出让地价时，应选取协议出让的案例进行比较，重点对可比案例的区域因素、个别因素进行修正，以此测算出评估对象的价格。

2、剩余法

剩余法是根据预测土地连同未来将建造完成的建筑物可实现的价格（开发价值），扣除为建筑和销售该建筑物所需花费的必要代价（如建筑费、管理费、利息、税收等）以及应得正常利润倒推出土地价格的一种方法。

剩余法公式：P=Pr-Ph-T（现有不动产地价评估）

   其中：P--待估宗地价格；

         Pr--不动产交易价格；

         Ph--房屋现值；

         T--交易税费。

根据《北京市“平房四合院”协议出让底价评估技术有关问题的说明》，设定剩余法评估现有不动产中所含土地价格的公式为：

（不动产交易价格-房屋现值-不动产交易税费）/[（1+管理费率+投资利润率+利息率）×（1+契税及印花税率）].开发周期为一年，投资利润率为 20-30%，开发程度为“七通一平”。其中利息率按复利计算。

3、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

计算公式为：居住楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

宗地价格测算中有关参数的选取（以居住为例）：

（1）宗地用途类别的确定

对照《北京市基准地价用途分类表》，估价对象土地用途为城镇住宅用地，因此土地用途的确定为居住。

（2）宗地地价区级别的确定

参照《北京市基准地价表》，根据估价对象的坐落位置，确定估价对象的土地等级、基准地价范围、区片价。

（3）确定待估宗地适用的基准地价

宗地适用基准地价是在区片基准地价的基础上进行开发程度修正、居住用地特殊情况修正，具体如下：

① 开发程度修正

宗地土地开发程度与基准地价界定不一致时，需对适用的基准地价进行土地开发程度差异修正。级别基准地价开发程度：一至七级为“七通一平”，八至十二级为“五通一平”。当估价对象土地开发程度与基准地价界定不一致时，须对地价进行土地开发程度修正。

② 居住用地特殊情况修正

公园、水系、中小学名校、轨道交通站点（1000米范围内）及其他特殊情况周边居住用地，进行的特殊情况修正。

③ 待估宗地适用基准地价的确定

待估宗地修正后适用基准地价=适用基准地价×居住用地特殊情况修正+开发程度修正系数

④ 用途修正系数的确定

根据《北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告（2016年）》第一项规定：“一、关于受规划限制用地的容积率修正，由于历史文化保护、航空净空管制、高压走廊防护或社会公益需要等因素造成建筑限高等情况，导致规划容积率低于所在级别基准地价容积率的，在评估土地出让价款时，容积率修正可按所在级别平均容积率进行计算。同时文保区居住用地不在进行用途修正。”

⑤ 期日修正系数的确定

基准地价基准期日为2014年1月1日。

期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数

因本次估价对象为城镇住宅用地出让价格，故本次评估期日修正系数用地上用途居住用地地价指数。

⑥ 年期修正系数的确定

其中，r：土地还原利率

n：至价值时点，估价对象设定土地使用年期为70年。

m：居住用地法定最高年限为70年。

故：年期修正系数均为居住用地1.0000。

⑦ 容积率修正系数的确定

根据《北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告（2016年）》第一项规定：“一、关于受规划限制用地的容积率修正由于历史文化保护、航空净空管制、高压走廊防护或社会公益需要等因素造成建筑限高等情况，导致规划容积率低于所在级别基准地价容积率的，在评估土地出让价款时，容积率修正可按所在级别平均容积率进行计算。”

⑧ 因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数表》，确定估价对象总修正幅度。根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，加总求得待估宗地的因素修正系数。

四、平房四合院协议出让需注意的特殊事项

1、评估价格形式

对容积率小于1.0的，采用楼面地价测算。依据2016年4月20日北京市国土资源局发布的《北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告》关于受规划限制用地的容积率修正的内容“适用上述情况按级别平均容积率评估测算土地出让价款时，容积率小于1的，以最终确定的单价乘以用地面积，确定出让地价总额”。因此对于容积率小于1的情况下评估总地价等于按级别平均容积率评估的楼面单价乘以用地面积，因此楼面单价即为地面单价。

2、评估的主要参数

剩余法中开发周期为一年，投资利润率为20-30%，开发程度为“七通一平”。

剩余法（评估现有不动产中所含土地价格）=（不动产交易价格-房屋现值-不动产交易税费）/[（1+ 管理费用+投资利润率+利息率）×（1+契税及印花税率）]

其中利息率按复利计算。

3、评估结果的权重

①在确定各评估方法权重时，需说明选用或不选用的理由。顺位最后的评估方法权重不高于30%。

②当未采用市场比较法时，基准地价系数修正法权重不低于40%。

4、政府土地收益的确定

按照《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》【京政发〔2014〕26号】的规定，政府土地出让收益的确定按照楼面熟地价及各土地用途的政府土地出让收益比例确定，商业、办公、居住用途政府土地出让收益按照政府审定楼面熟地价的25％确定，工业用途政府土地出让收益按照政府审定楼面熟地价的15％确定。

5、出让底价建议

根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》【国土资厅发〔2018〕4号】及《北京市“平房四合院”协议出让地价评估技术有关问题的说明》，对于协议出让项目，应调查比较案例的成交信息，并提出出让底价建议，出让底价应不低于宗地所在级别基准地价低限修正后结果。

五、结语

北京市四合院协议出让价格评估的关键在于；通过评估，如何更准确的确定并提出四合院出让价格的底价建议。这就需要我们估价师根据估价对象的实际情况，分析最适合选用的估价方法，正确运用估价方法，方能提出更加准确的底价建议。