摘要:加油、加气站是我们日常生产生活中比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧和运输集中区域。从经济活动角度看，它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加气油、维修保养、零售等服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油、加气设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。在评估实践中，通常把加油、加气站当作一种整体资产进行评估。但是由于加油、加气站中的特许经营权作为一项特殊的可确指的无形资产，如何进行合理的价值评估成为实际工作中的一个难点，所以也有不少投资者想从成本构成的角度了解加油、加气站这种特殊物业的价值形成。本文就针对加油、加气站开发成本进行简要分析。

关键词：加油、加气站、开发成本

一、引言

近年来，随着成品油、气销售行业竞争加剧，加油、加气站利润空间逐步被压缩，同时土地、建筑安装、人工、材料等成本的逐渐攀升导致加油站投资成本不断攀升，保证其收益率的最直接途径就是控制投资成本。因此，合理确定加油站工程成本，缩短加油站建设周期就成为了关键工作。加油、加气站建设项目特点是投资规模小，项目全。除了土地开发外，房屋、地面、围墙等土建项目，网架、管线等钢结构项目，水、暖、电等配套设施以及专用油气罐、加油加气机等设备等安装都是缺一不可，本次就以一项城市干道加油站工程为例，从成本构成角度浅析其开发成本。

二、工程概况

本加油站属于一类Ⅰ级城市干道站，具有综合性服务功能，以销售汽油和柴油为主，兼顾便利店、洗车、汽车保养、充气、除尘、加水等非油业务。

本加油站站区占地面积2,500m²（合3.75亩），设置 4座30立方双层卧式埋地油罐（3汽1柴）、4台变频式潜油泵，2台六枪三油品潜油泵式加油机、2台四枪双油品潜油泵式加油机。配套设施包括加油罩棚（螺栓球）、加油岛、站房（二层）、汽车保养间、洗车间、便利店、充气加水除尘设备以及配套的站区工艺、电气、电信、消防、给排水系统等。

本加油站工程费用分为总图、建筑物、构筑物、装饰装修工程、工艺设备及管道、液位控制、电气设备及安装、站级管理系统、视频监控系统、外网给排水设备及安装、消防、暖通、热工设备及安装、标识标牌、非油业务等15部分。

(一)工程内容明细列表

(二)土建工程量明细及综合单价表

(三)安装工程施工费用表

(四)开发成本小结

加油、加气站工程开发很复杂，远不止上述表中列明事项，还有前期可研、勘察设计、环评、灾害评估、后期设备购置安装和运行调试、配套设施建设等等环节。本次分析仅简要列明主体土建和安装工程部分，从表中工程内容可以看出，相比其他工业或民用建筑，加油、加气站工程内容和施工工艺要复杂很多，因此其开发成本要高出很多。另外，加油、加气站通常只对站房和罩棚部分办理了产权证书，而站房和罩棚建筑面积相对其他不计产权的建、构筑物工程量要小，故而折算到站房和罩棚建筑面积的单方造价就更高了。

三、加油、加气站估价中注意事项

前述加油站属于一类Ⅰ级城市干道站，除此之外还有二类Ⅰ级公路站、三类县级市、县城城区加油站、四类乡镇及岸基加油站等类型。加气站又分为LNG加气站、LPG加气站和CNG加气站，CNG加气站又包括母站、标准站和子站等。所以，每个类型加油、加气站因所属设计标准、建筑标准等不同而导致开发成本各异。另外，每个加油、加气公司因品牌形象差异、开发建设程序差异等又使开发成本形成一定差异。因此，我们在评估实务中，应尽量结合标的物实际情况，收集其可研、勘察设计、环评、施工承包、设备采购安装等等环节的相关合同，在参照行业平均水平的前提下结合标的物自身特殊情况进行综合判断，以求其客观开发成本。