摘要：自2016年5月1日起，全国范围推行营业税改增值税，“营改增”后，增值税计算较营业税更复杂，且增值税免征、减征等优惠政策一系列出台，需要评估工作人员在平常工作中给予必要关注并认真学习。

关键词： 增值税  计税方法  评估方法中的运用

一、增值税的概念

增值税在百度百科中的定义是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。实行价外税，税费由消费者负担，针对有增值的情况才征收增值税，对没有产生增值额的不征税。现行与评估工作相关，会发生增值税应税行为的主要征税范围有建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等。

二、增值税的演变史

营业税改征增值税。自2016年5月1日，中国全面推行营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，营业税退出历史舞台。

增值税减免及改革。（一）免税标准的提高：《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号，自2019年1月1日执行）中对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人免征增值税，将免税标准由月销售额3万元提高至月销售额10万元。依据政策解读，该减征优惠政策也适用于自然人（即其他个人）和未办理一般纳税人登记的非企业性单位。（二）税率的调减：《财税〔2018〕32号财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（2018年5月1日执行）提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税行为的增值税率由11%调整为10%；为推进增值税实质性减税，发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，本公告自2019年4月1日起执行），原适用10%税率调整为9%。

三、增值税的纳税对象

(一)一般纳税人：1、应税行为的年应征增值税销售额超500万元（含本数）的单位和个体工商户；2、 年应税销售额未超过规定标准的单位和个体工商户，会计核算健全，能够提供准确税务资料的。

(二)小规模纳税人：应税行为的年应征增值税销售额未超500万元的单位和个体工商户或其他个人（自然人）。

四、增值税的税率和征收率

（一）现行税率

增值税纳税人提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为9%（自2019年4月1日起执行）。允许扣除可抵扣的进项税额。

（二）征收率

1、个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2、小规模纳税人以及选择简易计税的一般纳税人计算税款时使用征收率：不动产经营租赁、销售不动产征收率为5%（非自建不动产可扣除购置原价）、提供跨县（市）建筑征收率为3%（可扣除支付的分包款）。

（三）预征率

1、一般计税：跨县（市）建筑业预征率为2%；不动产经营租赁、房地产企业销售预征率为3%；转让不动产预征率为5%（非自建不动产可扣除购置原价）。

2、简易计税：个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房按1.5%；不动产（个人出租住房外）经营租赁、转让预征率为5%；简易计税的预征率基本上与征收率一致。

五、按不同计税方法划分总结增值税的计算

（一）一般计税方法（适用一般纳税人，2016年5月1日后取得的不动产，税率9%）。

1、公式：应纳税额＝当期销项税额—当期进项税额=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额。其中：销项税额＝销售额×适用税率；进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目（注：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。）除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。即：（销售价格-土地取得价款）÷（1+9%）×9%-进项税额。

举例：非房地产开发企业销售不动产

例1：某企业（一般纳税人）2019年4月转让一套于2016年6月购买的商铺，转让价为1000万元，当时购买价为800万元，取得增值税专用发票，增值税为79.28万元，则该企业的应缴纳增值税=1000÷（1+9%）×9%-79.28=3.29万元。

例2：某企业（一般纳税人）2019年4月转让其自建的厂房，《建筑工程施工许可证》记载的开工时间为2016年6月，转让价为1000万元，建造成本800万元，取得增值税专用发票，增值税合计为75万元，则该企业的应缴纳增值税=1000÷（1+9%）×9%-75=7.57万元。

举例：房地产开发企业销售不动产

例1：某开发商企业（一般纳税人）2019年4月销售其开发的不动产，销售总价为5000万元，取得的《建筑工程施工许可证》记载的开工时间为2017年5月，土地取得价格为2000万，房地产开发过程中发生的成本取得增值税专用发票，增值税为100万元，则该企业的应缴纳增值税=（5000-2000）÷（1+9%）×9%-100=147.71万元。

例2：某开发商企业（一般纳税人，老项目，选取简易计税方法））2019年4月销售其开发的不动产，销售总价为5000万元，取得的《建筑工程施工许可证》记载的开工时间为2016年4月，土地取得价格为2000万，则该企业的应缴纳增值税=5000÷（1+5%）×5%=238.1万元。

3、不动产租赁服务 

一般计税方法：应纳税额=租金收入÷（1+9%）×9%-进项税额

例1：某企业（一般纳税人） 2019年4月出租一套其于2016年6月购买的商铺，月租金为50000元，则该企业的应缴纳增值税=50000÷（1+9%）×9%=4128元。

（二）简易计税方法（适用小规模纳税人，2016年4月30日前取得不动产，税率5%）。

1、不得抵扣进项税额；且一旦选定，36个月内不得变更；销售行为发生的增值税应纳税额＝销售额×征收率。

（1）销售购买取得的不动产：应纳税额=（转让价格-不动产原值）÷（1+5%）×5%

（2）销售自建取得的不动产：应纳税额=转让价格÷（1+5%）×5%  

举例：非房地产开发企业销售不动产

例1：某企业（一般纳税人）2018年8月转让一套于2016年4月购买的商铺，转让价为1000万元，当时购买价为800万元，则该企业的应缴纳增值税=（1000-800）÷（1+5%）×5%=9.52万元。

例2：某企业（一般纳税人）2018年8月转让其于2016年4月自建的厂房，转让价为1000万元，建造成本价为800万元，则该企业的应缴纳增值税=1000÷（1+5%）×5%=47.62万元。

例3：某个人2018年8月转让一套于2016年9月购买的住宅，转让价为150万元，当时购买价为100万元，则该个人应缴纳增值税=（150-100）÷（1+5%）×5%=2.38万元。

2、不动产租赁服务  

（1）小规模纳税人出租不动产，个体工商户、个人出租非住房 ：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×5%

（2）个体工商户、个人出租住房：应纳税额=租金收入÷（1+5%）×1.5%

举例：不动产租赁服务

例1：某企业（一般纳税人）2019年4月出租于2016年4月自建的厂房，月租金为50000元，则该企业的应缴纳增值税=50000÷（1+5%）×5%=2381元。

例2：某个人2018年8月出租住房，月租金为5000元，则该个人的应缴纳增值税=5000÷（1+5%）×1.5%=71元。

六、按不同纳税主体划分总结增值税的计算

在计算转让或租赁不动产增值税时要划分不同纳税主体，是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得或自建；区分新老房地产开发项目，分别对应不同的税率。

（一）适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

（二）适用除房地产开发企业以外的企业或个人

（三）适用于不动产租赁

七、增值税在评估方法中的运用 

（一）比较法

1、选取了比较实例后，对成交价格进行换算处理，建立比较基础。统一税费负担，需弄清成交价格内涵，关注卖方应缴纳增值税是否存在转嫁问题。

2、交易中由卖方缴纳的税费中，个人所得税应税收入不含增值税。若免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

（二）收益法

1、计算房地产租赁收入时，应关注租金价格内涵，与运营费用计算相匹配。

2、房产出租的，计征房地产税的租金收入不含增值税，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。

（三）成本法和假设开发法

1、对于房地产开发企业以外的企业项目，涉及成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算。除追溯性报告外，两种方法均基于2016年5月1日后的重新开发和重新建造成本，首先在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一般纳税人。若产权人（纳税主体）为一般纳税人，由于现阶段可抵扣进项税基本无法准确测算或客观反映，可操作性差，因此建议参照小规模纳税人以自建取得的方式测算或一般纳税人中的简易计税方法测算。

2、房地产开发项目纳税主体为一般纳税人，房地产开发企业销售自行开发的房地产开发项目，可抵扣进项额无准确数据支持。基于可操作性考虑，倾向于采用预征模式测算销售税费中的增值税，最合理应采用清算模式测算确定。

八、估价过程中应注意的问题

（一）应依据具体纳税主体和对应项目类型，结合自建或取得时间，除外还需结合现实的可操作性，选取恰当的计税方法。 

（二）依据国家税务部门发布的最新增值税率（或征收率）及时更新调整。

（三）假设开发法中选取一般计税方法进行计算销售税费时，对进项税额要考虑完整，注意不同行业增值税率的不一致。